"Серый пояс" задушит центр Петербурга спальными районами

Полуразрушенные промышленные районы Петербурга в субцентральной части города уже много лет являются одной из важных и самых труднорешаемых градостроительных проблем города. Несмотря на регулярные обсуждения, проходящие между экспертами и чиновниками о предполагаемых концепциях развития территории, проект развития "серого пояса" продолжает оставаться нереализованным.

Полуразрушенные промышленные районы Петербурга, которые Смольный как будто "позабыл" в субцентральной части города, уже много лет являются одной из важных и самых труднорешаемых градостроительных проблем города. Несмотря на регулярные обсуждения, проходящие между экспертами и чиновниками о предполагаемых концепциях развития территории, несмотря на примеры удачного преобразования подобного рода объектов в мировой практике, проект развития "серого пояса" продолжает оставаться нереализованным.

"Серый пояс" – условное определение центральных промышленных зон Петербурга. Некогда индустриальные окраины дореволюционной столицы в результате активной урбанизации 20 века, значительно сместившей границы города, превратились в центральные  полузаброшенные территории. Хотя "серый пояс" и называется промышленным, по факту, на его территории практически не осталось эффективных предприятий, работающих в полный оборот.

По данным компании Peterland, "серый промышленный пояс" Петербурга занимает 10-12% от всего городского пространства (учитываются границы основной городской черты). И 30-35% от центральной части города. Это 6,1 тысяч га. При этом на данный момент суммарная территория "серого пояса", на которой проведен редевелопмент, составляет около 8% (470 га) от общей территории промышленной зоны.

"Берем трех-четырех девелоперов и просим делать свои предложения"

Смещение городских границ, в результате которого окраины оказываются в центральных и оклоцентральных районах – распространенная проблема, с которой сталкиваются городские власти во всем мире. Когда встаёт вопрос о нецелесообразном использовании какой-либо территории, возникает такое понятие как редеволопмент (реконструкция отдельных районов, микрорайонов, кварталов и т.д.).

Если обратиться к европейскому опыту, чаще всего организаторами редевелопмента выступают местные власти. Их задача – выявить проблемы депрессивной территории, разработать концепцию развития и предпринять необходимые действия для её реализации.

– В Голландии много территорий с подобными проблемами, – приводит ЗАКС.Ру пример голландский архитектор, бывший директор по экономике и развитию провинции Зеландия (Нидерланды) Иохан Сталкнехт. – Они есть во всех старых городах. Но там, где участки находятся в выгодном положении (около городских центров, близко к хорошей инфраструктуре или к природе), есть возможность сделать  проекты прибыльными. Если земля принадлежит правительству или правительство выкупает землю, мы устраиваем тендер, просим частных девелоперов высказать предложения по планированию территории и её финансированию. Как правило, мы делаем такие предложения трём-четырём девелоперам, с которыми у нас нормальные отношения. Эти предложения оценивают специально организованная комиссия, состоящая из представителей государства и владельцев соседних участков.

По словам Иохана Сталкнехта, развитие такого рода территорий происходит с многочисленными трудностями.

Но если в Голландии данный вопрос решается с трудностями, то в Петербурге не решается совсем.

Пойди туда - знаю куда, построй то - не знаю что

В 90-е годы Санкт-Петербург потерял большинство территории промышленного центра. Плюс, прошедшая приватизация сильно размножила собственников – там, где было пять владельцев, становилось десять. Сегодня для того, чтобы провести редевелопмент, необходимо договориться с огромным количеством собственников. И, судя по зависшему состоянию проблемы "серого пояса", диалога не происходит. Во всяком случае, продуктивного.

– У нас бывают проблемы, что собственник не соглашается участвовать в редевелопменте, – продолжает Иохан Сталкнехт. – Развивать территорию должно быть более выгодно, чем просто сидеть и ждать. В таких случаях государство увеличивает прибыльность недвижимость – к примеру, выдает необходимые кредиты, меняя назначение территории, создавая инфраструктуру. Но если ничего не работает, собственность может быть изъята по специальному закону.

Последние высказывания губернатора Петербурга Георгия Полтавченко на тему проблемы "серого пояса" указывают на отсутствие концепции развития депрессивных промзон.

В конце апреля Полтавченко, выступая перед депутатами ЗакСа, заявил, что "серый пояс" не должен превратиться в стену из многоэтажных элитных новостроек. И что строительство жилых кварталов нецелесообразно на данной территории. Однако, 18 июня, на заседании промышленного совета губернатор предложил строить на свободных территориях заводов доходные дома для рабочих.

Главный архитектор и председатель КГА Олег Рыбин на первой же встрече с журналистами, обсуждая будущую градостроительную политику Петербурга, заявил о необходимой реорганизации "серого пояса". Но подробности не раскрыл. Не ясно, будет ли и в каком качестве город участвовать в предполагаемой реконструкции "серого пояса". Так, к примеру, предшественница Рыбина – Юлия Киселёва в своё время поставила девелоперов перед фактом, что Петербург в реконструкции "серого пояса" помогать не намерен.

Отсутствие внятной политики в отношении "серого пояса" приводит к тому, что огромная территория развивается стихийно, без анализа ее влияния на город в целом.

Два пути: к катастрофе и маловероятный

Существует две основные и принципиально разные концепции развития "серого пояса". Первая – превратить депрессивную зону в общественно-деловую среду. Парки, зоны отдыха, деловые центры, креативные пространства и т.д. И здесь важен комплексный характер преобразований. Периодически на территории Обводного канала в заброшенных или полузаброшенных помещениях появляются креативные пространства. Опустевшие корпуса бывших заводов выглядят привлекательно для реализации подобного рода проектов. Но единственный действительно успешный пример реализованного на территории "серого пояса" креативного пространства – "Ткачи", расположившиеся в здании бывшей ткацко-прядильной фабрики. Большинство объектов, имеющих схожий с "Ткачами" формат, уже закрыты.

Одна из попыток создать на месте завода общественно-деловую зону – проект "Красный треугольник". Мануфактура по производству резиновых сапог и галош была основана ещё в 1860 году, после революции завод получил название "Красный треугольник". Предприятие, процветавшее в советское время, не выдержало 90-х годов и в 2002-м было признано банкротом. Сегодня "Красный треугольник" – огромная территория обветшалых и разрушающихся зданий. Только некоторые из них приведены в порядок и сдаются в аренду: офисы, звукозаписывающие студии, репетиционные точки, фотостудии, различные мастерские, так же здесь есть небольшие предприятия, занимающиеся производством обуви. Процесс редевелопмента проходит очень медленно. Корпуса "Красного треугольника" являются памятниками промышленной архитектуры, и любое действие по их реконструкции должно быть согласованно с КГИОПом.

– Основная проблема при реконструкции – это согласование градостроительной документации, так как проект планировки территории не утверждён, – поясняет ЗАКС.Ру представитель компании ЗАО "Музей" (один из собственников "Красного треугольника"). – Всё это происходит из-за неучастия города в освоении данной территории.

Несмотря на то, что сдаваемые в аренду помещения развиваются хаотично, а основная часть территории находится в плачевном состоянии, проект редевелопмента "Красного треугольника" считают удачным. Что объясняется контрастом с другими объектами – совсем заброшенными.

В последнее время в серой промзоне стали появляться развивающиеся проекты. Так "Охта групп" готовит преобразование бывшей территории завода на наб. Обводного канала в деловой центр "Обводный двор". Предположительно к 2015 году офисные помещения будут сданы в аренду. В районе Варшавского вокзала проходит реконструкция трёх исторических зданий под бизнес-центр "Депо №1".

Однако таких примеров мало. Общественно-деловая застройка "серого пояса" сильно уступает жилой.

Жилая застройка – и есть вторая концепция освоения "серого пояса". Этот путь развития нашёл много сторонников среди девелоперов. Денежная прибыль от жилой застройки бесспорно преобладает над прибылью, которую можно получить от общественно-делового строительства. Но у экспертов, в отличие от девелоперов, иные взгляды на строительство жилых кварталов в "сером поясе".

– Территория "серого пояса" для Петербурга – это некий буфер между центром и окраинами, – рассказывает ЗАКС.Ру Мария Элькина, архитектурный критик, куратор архитектурных проектов форума "Будущий Петербург". – И есть шанс благодаря его развитию переломить градостроительную ситуацию в целом, создать альтернативу привлекательным центральным районам. Здесь могут появляться культурные и деловые центры притяжения, нестандартные архитектурные и урбанистические решения. Опасность состоит в том, что самый простой способ осваивать бывшие промзоны – строить на их месте жилье. С точки зрения инвестирования, это наиболее очевидное решение и, увы, наиболее вероятное. Однако если все пойдет по этому сценарию, то мы плотно сомкнем кольцо "спальных" районов вокруг центра и упустим уникальный для города шанс. Стратегически это может для Петербурга обернуться катастрофой.

Если так, то катастрофа активно наступает. Абсолютными лидерами на территории "серого пояса" являются жилищные застройщики. Район метро "Балтийская", "Фрунзенская", Выборгская сторона до Кантемировского моста, Лиговская зона, Измайловская перспектива, набережная реки Карповки и Петроградская набережная – эти территории активно развиваются под жилую застройку.

Вот только некоторые из них. Жилой комплекс "Тапиола" на пересечении Обводного канала и Московского проспекта (начало сдачи – 4 квартал 2014 года). "Новомосковский" – Московский пр., 65 (конец 2014 года), "Времена года" – комплекс на месте бывшего завода "Петмол", ЖК "Галактика" – на территории Варшавского вокзала (2 квартал 2016 года), "Панорама 360" – на пересечении Шкапина и Розенштейна (4 квартал 2014 года).

Застраиваются набережные Невы: ЖК "Леонтьевский Мыс" – элитный жилой комплекс на месте стадиона "Красное знамя", ЖК "Премьер Палас" – наб. Адмирала Лазарева (сдан в продажу), ЖК "Леонтьевский мыс" по ул. Ждановская (4 квартал 2014 года).

Таким образом, потенциал территории "серого пояса" начинает уменьшаться. Хотя застройщики не видят в этом трагедии. В рекламных предложениях жилых кварталов самая распространенная фраза: "Новые квартиры с видом на исторический центр города".

– Мы провели маркетинговые исследования, которые показали, что на данной территории наиболее экономически выгодно строительство жилых кварталов, – объясняет ЗАКС.Ру Альвина Лушникова, представитель компании "Петрополь", реализующий проект жилого комплекса "Времена года" (метро "Фрунзенская"). – Жилье в непосредственной близости от Московского проспекта будет пользоваться спросом благодаря положительному имиджу локации, который в случае сбалансированного развития "серого пояса" только повысится и укрепится. Размещение на участке коммерческой недвижимости как отдельной зоны притяжения было признано более рискованным и экономически менее эффективным.

Глупо призывать девелоперов следить за гармоничным и продуктивным развитием города. Их основная цель – заработать деньги. У делового центра и жилого дома принципиально разные сроки окупаемости: если бизнес-центр нужно построить, сдать в аренду и ждать момента наступления прибыли, то при строительстве жилого дома достаточно вырыть котлован, и уже у дверей офиса сдачи жилья появятся счастливые покупатели.

– Стратегически думать о том, что и где  построить, должен город, – выражает уверенность генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий в беседе с ЗАКС.Ру. – Конечно, лучше выводить из центра промышленные предприятия и на их местах создавать общественно-деловые центры, социальные и культурные объекты, зоны отдыха. Но еще раз нужно подчеркнуть, что это, прежде всего, задача властей города. В теории концепция реализации проектов бизнес-центров, конечно, привлекательна. Но надо понимать, что сроки окупаемости проекта бизнес-центра значительно выше проекта жилого комплекса. Кроме того, и собственные инвестиции на метр будущей площади у бизнес-проектов значительно выше. Поэтому у нас редевелопмент, в основном, происходит по такой схеме: купить недействующее предприятие, быстро снести его, построить жильё, продать.

Свой путь комитета по промышленной политике и инновациям

Узнать мнение профильных комитетов по данной проблеме ЗАКС.Ру удалось с большим трудом. Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) отказался комментировать перспективы "серого пояса", сославшись на другие комитеты и пояснив, что в данный момент комитет по экономическому развитию как раз разрабатывает программу развития этих территорий. В свою очередь комитет по экономическому развитию ссылается на комитет по строительству, который пересылает запросы в КГА. В общем, путём перескакивания с одного комитета на другой, всё же определился ответственный за "серый пояс" – комитет по промышленной политике и инновациям. Председатель комитета Максим Мейксин говорит о неоднозначности проблемы "серого пояса".

– Безусловно, мы понимаем, что есть производства, которые просто необходимо выводить из центра, например, по санитарным требованиям, – поясняет Мейксин ЗАКС.Ру. – Такие предприятия должны размещаться там, где для них может быть сформирована необходимая санитарная зона. При этом комитет выступает за сохранение промышленной функции за освобожденными участками – существует огромное количество современных инновационных производств, не требующих огромных санитарных зон.

Здесь председатель комитета выявляет третий путь развития "серого пояса" – не освобождать зоны от остатков промышленности, а наоборот, преобразовывать здания фабрик под современное производство. Стоит отметить, что в западном опыте редевелопмента действительно есть негативные последствия, когда деиндустрилизация территории города приводила к экономическому спаду. Так, Мейскин приводит пример Лондона, где современные власти продумывают пути возврата некоторых предприятий в город.

Евгения Сыраева