"Охта центр" теперь с проектом, но по-прежнему без высоты

Многострадальное и скандальное строительство небоскреба "Охта-центр" со скрипом продолжает двигаться к началу реализации. Правительство Петербурга утвердило, наконец, проект планировки территории, на которой предполагается строительство. Но ясности с высотой небоскреба по-прежнему нет. Предельная высота зданий на участке ограничена 100 метрами, но теперь строители башни могут запустить процесс признания высотной доминанты допустимым отклонением от Правил застройки. Противники строительства говорят, что это лишь вызовет новые скандалы.

Проект планировки, утвержденный правительством города  во вторник, относится к территории в Красногвардейском районе, ограниченной набережной реки Невы, продолжением Финляндской улицы, Большеохтинским проспектом, проспектом Шаумяна и улицей Помяловского, с примыкающей территорией Якорной улицы и участка, ограниченного проспектом Энергетиков, железной дорогой, Якорной улицей.

Принятый документ стал еще одним кирпичом в фундаменте будущего "Охта-центра" - именно на этой земле должен вырасти небоскреб. Но чиновники приложили все усилия, чтобы об этом никто не догадался. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева, зачитывая доклад, не упомянула ни разработчика проекта ("Ленниипроект"), ни его заказчика (принадлежащее "Газпрому" ОАО "ОДЦ "Охта"), ни само название "Охта-центр", а также ни слова не сказала о предполагаемом строительстве на указанной территории высотной доминанты.

"Видимо, так было надо. Я не могу ничего сказать, почему Киселева не упомянула названия проекта" - сказала пресс-секретарь комитета по градостроительству и архитектуре Ирина Бондаренко. Связаться с самой Юлией Киселевой не удалось. "Вокруг обсуждения строительства комплекса "Охта-центр" на вчерашнем заседании правительства никакой тайны нет. Я сама лично предупреждала накануне многих журналистов о том, что  эта тема будет обсуждаться" - заявила Бондаренко. Правда, накануне, когда пресс-служба губернатора анонсировала заседание правительства, в повестке дня не было ни слова о том, что будет обсуждаться этот скандальный проект.

Пока Юлия Киселева зачитывала основные параметры проекта, Валентина Матвиенко покинула зал. Отвечать на вопросы вместо нее остался вице-губернатор Александр Вахмистров. Куда губернатор ушла с заседания и почему – непонятно. Пресс-секретарь градоначальницы Александр Коренников рассказал, что вчера в Смольном отсутствовал, поэтому ответить на эти вопросы он не может. Но, по мнению некоторых экспертов, поступок Валентины Матвиенко вполне объясним: ей просто не хотелось отвечать на неудобные вопросы, которые могли задать приглашенные в Смольный участники заседания правительства, в частности по поводу высоты башни. А такие вопросы вполне могли возникнуть.

Впрочем, на следующий день КГА выступил с официальным заявлением по поводу проекта планировки, где были уже названы и "Ленниипроект", и ОДЦ "Охта". В комитете еще раз подчеркнули, что предельные высотные параметры на территории строительства "Охта-центра" в соответствии с Правилами землепользования и застройки не превышают 100 метров.

Напомним, о скандальном строительстве было объявлено еще в 2005 году. С тех пор в городе бушевала неравнодушная общественность, "Газпром" и Смольный проводили конкурсы на управляющую компанию проекта, на сам проект, дважды изменялась схема финансирования "Охта-центра", иностранные строители уже изготовились к работе - но необходимых для начала стройки документов не было. Чиновники регулярно повторяли, что размер башни не согласован. Высота небоскреба не фигурировала ни в каких документах. А глава "Газпрома" Алексей Миллер утверждал, что компания построит этот небоскреб именно высотой в 396 метров любым способом.

За это время в Петербурге успели разработать, обсудить и принять Правила землепользования и застройки - теперь это главный документ в городе, который определяет, в том числе, и параметры высотного строительства. Высотные параметры на территории строительства "Охта-центра" в Правилах были изначально определены в сто метров.

Эта норма расходится с планами строителей "Охта-центра". У них остается единственный способ достичь желаемого - добиться признания высотной доминанты в этом квартале допустимым отклонением от ПЗЗ. Процедура принятия такого решения достаточно сложна. Сначала нужно будет провести общественные слушания, затем обсудить проект на Градостроительном совете, а потом - на комиссии по землепользованию и застройке. Окончательным этапом станет вынесение документа на обсуждение городского правительства. И только если у всех инстанций возражений не будет, то заказчик может строить здание выше, чем предусматривает ПЗЗ. Сколько времени это может занять - сказать невозможно.

Одни общественные слушания по проекту планировки "Охта-центра" уже состоялись в 2008 году  и получились весьма скандальными. В качестве поддерживающих строительство жителей района выступили "подсадные утки" - статисты Ленфильма, нанятые за 400 рублей каждый. Но несмотря на многие нарушения (в частности, горожане обратили внимание на то, что проект не содержал высотных параметров, как того требовал закон), проект был одобрен и на основе слушаний был составлен временный регламент застройки. До принятия ПЗЗ именно они регулировали высоту зданий "Охта-центра".

Оппозиция уверяет, что если заказчики "Охта-центра" решат отклониться от регламента и провести новые общественные слушания, они пройдут не менее бурно. "Передайте заказчику, что он перебьется. Изуродовать город мы ему не дадим любыми способами" - коротко заявил  лидер регионального отделения партии "Яблоко" Максим Резник.

"Чтобы внести изменения в ПЗЗ, необходима очень длительная процедура. Зато можно провести процедуру признания допустимости отклонения высоты доминанты от установленных параметров. Правда, пока нет порядка проведения общественных слушаний по этому вопросу. Так что еще необходимо провести два закона об общественных слушаниях: по вопросу изменений границ зон и по вопросу отклонения от высотных параметров. Как мне сообщили в КГА, такие законопроекты сейчас готовятся и будут представлены уже во втором квартале этого года", - рассказал зампредседателя комиссии по градостроительству и городскому хозяйству Законодательного собрания Петербурга Сергей Малков.

В Комитете по градостроительству и архитектуре отмечают, впрочем, что пока от "Охта-центра" не поступало заявок на проведение процедуры отклонения от предельных параметров.

По мнению некоторых экспертов, если такие заявки поступят, это будет интересным прецедентом. "Проект планировки территории вокруг Охты не содержит никаких указаний на высотность зданий, поэтому рассматривать его как критический документ в борьбе за высоту нельзя, но нужно опасаться подтасовок", -  считает руководитель центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов.

Он поясняет, что размещение в этом квартале доминанты, являющейся отклонением от правил, должно как раз рассматриваться на основании проекта планировки. В нормальной процедуре, если застройщик хочет превысить предельные параметры по высоте, указанные в ПЗЗ, он должен обраться в комиссию по землепользованию и застройке с обоснованной заявкой. Причем заявка должна быть обоснована неблагоприятными свойствами земельного участка, например, у него маленькая площадь, или он неровный, или болотистый - это жестко устанавливает Градостроительный кодекс.

"Я не вижу в кодексе оснований для того, чтобы обращаться за превышением параметров", - подчеркивает эксперт. "Я опасаюсь попыток "зачесть" слушания по проекту планировки квартала за слушания по отклонению от предельных параметров – и таким образом открыть зеленый свет для дальнейшего проектирования", - высказывает свою тревогу специалист.

Напомним, что до принятия правил землепользования и застройки высоту зданий "Охта-центра" регулировали временные правила застройки территории. В начале сентября прошлого года городская прокуратура нашла в них нарушения, выразила свой протест и предписала отменить их. В частности, в заключении надзорного органа говорилось, что "в нарушение требований закона ВРЗ-07\1101 не содержит таких необходимых показателей, как максимальная высота зданий, строений, сооружений, минимальная и (или) максимальная площадь земельных участков в зонах многофункциональной общественно-деловой застройки, специализированных общественно-деловых объектов, объектов инженерной инфраструктуру, городского транспорта IV и V класса вредности".

"Данное постановление не может служить основанием для повышения высоты, так как в проекте планировки не устанавливаются высотные параметры строительства, как и в тех ВРЗ, которые были приняты и оспорены прокуратурой", - говорит Сергей Малков.

"Еще одна лазейка – не захотят ли застройщики воспользоваться возможностью засчитать итоги уже прошедших общественных слушаний по предыдущему ВРЗ. Сам регламент, конечно, незаконен, но слушания никто не отменял. Но опять-таки кто сможет из чиновников пойти на это - непонятно", - рассуждает депутат.

По словам некоторых экспертов, те аспекты, которые противоречили ВРЗ, не касаются проекта планировки территории. "Документ, который вчера рассмотрел Смольный, еще ни о чем не говорит – заявил депутат Алексей Ковалев. – С другой стороны, эта территория - объект культурного значения, это должно быть отражено, а ни в одном документе на это не указывается. Там находятся Ниеншанц, поселение неолита, Ландскрона. Раскопана только часть. По закону, поскольку Ниеншанц в охранных списках, он должен охраняться. А это не нарисовано не в Генплане, ни в ПЗЗ, ни в проекте".

Таким образом, горожанам остается ждать только одного - пока строители и чиновники предпримут шаги по запуску процедуры признания проекта "допустимо отклоняющимся" и соответственно готовиться к новому витку борьбы за то, чтобы, наоборот, эту допустимость отклонили. Очевидно только, что простой и легкой эта процедура не получится.

Мария Михайлова,
Андрей Рысев