Лопухинский сад: полное собрание нарушений закона

Срок годности губернаторского слова — три месяца. В этом пришлось убедиться петербуржцам, в октябре поверившим было обещаниям Валентины Матвиенко не застраивать Лопухинский сад. Если в октябре губернатор обещала не допустить никакого строительства в саду, то уже в январе вполне допускала, что часть его можно и застроить.

Игра с подменой понятий
На официальном сайте правительства Петербурга 8 октября 2009 года появилось сообщение под заголовком "В. И. Матвиенко: "Город не допустит никакого строительства в Лопухинском саду": "Сегодня губернатор В. И. Матвиенко прокомментировала ситуацию с планами строительства в Лопухинском саду на участке, где сейчас находится здание павильона водной станции. Позиция губернатора заключается в том, что в Лопухинском саду вести строительство невозможно. "Город не допустит здесь никакого строительства, несмотря на то что эта территория принадлежит частному собственнику", — отметила губернатор.

Губернатор поручила городской комиссии по землепользованию и застройке внимательно рассмотреть планы собственника земельного участка по строительству гостиницы на данной территории. В соответствии с градостроительным законодательством любой вид использования земельного участка, даже допустимый по Правилам землепользования и застройки, не позволит собственнику проводить какие-либо работы в Лопухинском саду".

Стоит обратить внимание — в этом официальном заявлении признается, что участок водной станции находится в Лопухинском саду.

Но уже 23 января Валентина Матвиенко объявила: "Собственник имеет кусок земли, и он, естественно, хочет на ней что-то построить. Возможно ли там строить и что именно возможно, должны решить компетентные органы. Никакого отношения к территории Лопухинского сада частный кусок земли не имеет: он находится за границей Лопухинского сада. Но пока никаких разрешений нет".

Этому заявлению губернатора предшествовал залповый информационный вброс, когда сразу в нескольких СМИ появились статьи и телесюжеты, призванные закрепить в общественном сознании нехитрую мысль: да, строить в Лопухинском саду нельзя, но участок водной станции находится не в саду, а рядом. Попутно предъявлялись карты, якобы подтверждающие правоту такой постановки вопроса. И делался вывод: "Таким образом, обещание властей — в Лопухинском саду не будет строиться ничего — будет выполнено".

Мало кто из неискушенных граждан смог обнаружить в такой подаче информации плутовство с подменой понятий. Есть Лопухинский сад как зеленый объект общего пользования — и в этом аспекте его границы остаются неизменными, и территория водной станции как была частью сада, так и остается. В этих же границах сад получил в 1988 году статус объекта культурного наследия местного значения. Однако в марте 2005 года КГИОП изменил границы, выведя из них приглянувшийся инвесторам участок. Таким образом, территория водной станции осталась в составе Лопухинского сада как зеленой зоны общего пользования, хотя и утратила статус охраняемого памятника культуры.

При этом, согласно паспорту памятника, в составе охраняемого объекта культурного наследия и поныне остается чугунная ограда — а именно по ней установлены границы сада, и участок водной станции находится внутри этой ограды.

Карты правду говорят
То, что территория водной станции была и есть неотъемлемая часть сада, подтверждается целым рядом документов, начиная с первой четверти XIX века. Этот сад (дача княгини Лопухиной) обозначен уже на карте 1820 г. И здесь, и на так называемом плане Шуберта 1828 г., и на планах 1831, 1861 годов — везде, вплоть до 1917 года, сад в восточной части огибает под прямым углом Лопухинская улица (теперь — Академика Павлова).

Пробивку улицы Академика Павлова, которая срезала угол сада, осуществили в начале 1930-х годов:

В 1949 году решением Исполкома Ленинградского совета депутатов трудящихся городскому отделению ДОСФЛОТ разрешили построить водную станцию "на территории восточной части сада имени Дзержинского" (так тогда назывался Лопухинский сад) — "в целях создания необходимых условий для проведения практических занятий с членами ДОСФЛОТ". На базе его водной станции более полувека готовили спортсменов, воспитали немало чемпионов страны и мира. Собственно, до недавнего времени эта территория и рассматривалась исключительно как спортивная зона Лопухинского сада — то есть его органическая часть.

И на современном топографическом плане территория водной станции фиксируется внутри сада (ее границы обозначены черной сплошной линией, ограда сада — черной линией с точками):

На приведенной ниже схеме, представленной среди материалов к общественным слушаниям, отчетливо видно: "прихватизированный" участок вобрал в себя не только территорию фактического землепользования водной станции, но и кусок собственно общего сада — с дорожкой, ведущей в сад от входа в восточной части его ограды, газонами и зонами высокоствольных деревьев:

В 1997 году был сформирован и взят на кадастровый учет земельный участок водной станции (площадью 6706 кв. м), который отошел в бессрочное пользование региональному отделению РОСТО (правопреемницы ДОСААФ). Участок был передан целевым назначением, с четко оговоренными условиями его использования — "для учебно-спортивной базы".

Важно отметить, что этот участок был сформирован практически в границах фактического землепользования (если не считать того, что в его состав включили спортивную площадку, которая никогда не являлась частью водной станции, а всегда была еще одним элементом сада — в футбол и волейбол тут играли все, кто хотел).

И согласно свидетельству о праве бессрочного пользования на землю (№ ГР-01014, выдано 27.11.1997 г.) весь переданный участок той же площадью 6706 кв. м отнесен к охранной зоне реки Большая Невка и входит в границы земель садово-паркового хозяйства.

Но вдруг 14 марта 2005 года этот земельный участок заменяется двумя новыми (причины такой метаморфозы еще ждут надлежащей правовой оценки). Смыкаясь между собой, они образуют единое землепользование, южная граница которого смело шагнула за границы фактического землепользования водной станции и оккупировала солидную долю газонов и аллей сада, отрезав восточный выход из него на улицу Академика Павлова.

Пунктиром обозначены границы участка, сформированного в 1997 г., не совпадающие с границами землепользования по состоянию на 2005 г. (выделены черной жирной линией)

Губернатор пописывает, чиновники — подписывают
"В 2005 году мы, спортивная общественность, вдруг узнали, что наша водная станция оказалась продана дважды — в 2003 и 2004 году, — рассказал первый вице-президент Федерации водно-моторного спорта РФ, трехкратный чемпион мира Алексей Ишутин. — Самое обидное, что это сделали наши генералы, которые по своему статусу должны заниматься развитием водного спорта, а не тем, чтобы его извести. 600 детей ежегодно проходили здесь обучение! И в городе другого такого места нет — тут уникальная роза ветров, никогда нет волны. Мы против застройки этой территории, о чем и заявили в письме на имя губернатора Матвиенко".

Валентина Матвиенко водников поддержала, выведя своей рукой следующую резолюцию на их обращении: "Вахмистрову А. И., Молчанову Ю. В. Нельзя разрушать спортивную инфраструктуру. Не разрешайте строительство объектов, не связанных со спортом. В. И. Матвиенко, 03.05.2005".

Но ее подчиненные тем временем продолжали выдавать согласования, снимающие перед инвестором преграды на пути к реализации проекта строительства отеля, затеянного ООО "Новые технологии".

Так, еще двумя месяцами раньше, в марте 2005 года, КГИОП лишил своей охраны участок водной станции, выведя его из границ объекта культурного наследия. Причем сделал это с нарушением закона — без каких бы то ни было обоснований, без обязательного для таких случаев проведения историко-культурной экспертизы. Оно и понятно: ведь если бы КГИОП приступил к такой экспертизе, сразу на всех исторических картах и планах (см. выше) обнаружил бы исторические границы сада, а именно они и определяют границы объекта наследия, и тогда задача изъятия куска территории потерпела бы фиаско.

Обосновать исключение участка водной станции тем, что это якобы пришедшая в упадок, деградировавшая часть зеленого памятника, тоже было не с руки. Во всяком случае, председатель КГИОП Вера Дементьева всегда с особой гордостью напоминает, как ее ведомство отказалось исключить из границ Таврического сада территорию, занятую теплицами — тоже объявленную "деградировавшей". Ну так приведите его в порядок, воссоздайте! — возмущалась тогда Дементьева. В итоге изъятие участка водной станции из границ объекта культурного наследия "Лопухинский сад" вообще предпочли никак не обосновывать — молча выкинули, и все.

Сад единый и неделимый
Тем не менее профильные смольнинские ведомства по-прежнему констатировали принадлежность участка к собственно саду. КГА в мае 2005 г. сообщал в ответ на запрос депутата Алексея Ковалева: "Лопухинский сад — памятник истории и культуры местного значения, как территория общего пользования состоит на балансе Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству… Участок для строительства водной станции в восточной части сада предоставлен в соответствии с решением Исполкома Ленгорсовета от 21.09.49…"

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству тогда же (27.05.2005) подтвердил, что, согласно информации Государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга, и здание водной станции, и ее земельный участок находятся в границах Лопухинского сада.

И в заявке, с которой "НИС.Жилищное строительство" обратился осенью 2009-го в КЗиЗ за получением условно разрешенного вида использования для участка водной станции, в перечне ограничений для этого участка (п. 22) значится: "Зеленые насаждения общего пользования — Лопухинский сад".
Таким образом, и после того как КГИОП (04.03.2005) вывел из границ памятника территорию водной станции, она оставалась частью Лопухинского сада как зеленой зоны общего пользования. И остается до сих пор. Что, собственно, подтвердил в недавнем интервью и вице-губернатор Роман Филимонов. Говоря о возможности сооружения гостиницы на участке водной станции, он сказал: "…В части этого земельного участка находится территория, которая по закону “О зеленых насаждениях общего пользования” не имеет права быть застроенной".

КУГИ объяснили, что важнее закона
Территория эта, заметим, по закону не может быть не только застроена, но и приватизирована. Что и было подтверждено решением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа 19 марта 2007 г., констатировавшего: "Выкуп земельного участка невозможен". Эта судебная тяжба тянулась несколько лет. Истцом выступило ООО "Новые технологии" (выкупившее здание водной станции, а затем получившее в аренду на 49 лет и земельный участок), оно оспаривало действия КУГИ, отказавшего инвестору в получении данного участка в собственность. КУГИ проявил тогда редкую принципиальность, отстаивая свои доводы:
— земельный участок водной станции сформирован незаконно (границы утверждены в отсутствие проекта планировки и межевания территории, без чего эти границы определить невозможно — как следует из п. 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ);
— площадь отписанного "Новым технологиям" участка явно несоизмерима с площадью приобретенного павильона водной станции (превышает ее почти в 20 раз);
— участок расположен в пределах ограды Лопухинского сада, а в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации;
— памятник, каковым является Лопухинский сад, может быть приватизирован только как единый объект и при условии его обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию;
— ООО "Новые технологии" уже использовало свое право первоочередной приватизации, взяв участок в аренду на 49 лет.

Проиграв дело в суде первой инстанции, КУГИ и тогда не отступился, а подал кассационную жалобу. Федеральный арбитражный суд, казалось бы, поставил точку в этом споре, согласившись с обоснованностью всех возражений КУГИ и признав невозможность выкупа данного участка. Однако Фонд имущества Санкт-Петербурга 9 апреля 2009 г. продал участок водной станции (по цене 60 рублей за квадратный метр) ООО "НИС..Жилищное строительство" — структуре холдинга RBI, связанной и с ООО "Новые технологии" (его гендиректор Алексей Ефремов одновременно является вице-президентом холдинга RBI, а 100% уставного капитала "Новых технологий" принадлежит "НИС..Жилищное строительство" — по данным СПАРК на 31 марта 2009 г.).

И вдруг позиция КУГИ коренным образом изменилась. На прошлой неделе, отвечая на вопрос корреспондента ЗАКС.Ру, глава ведомства Игорь Метельский отказался оценивать законность отчуждения части Лопухинского сада: "КУГИ не определяет границы объекта, его статус. Хотим мы этого или нет, принимаем к сведению согласование ведомственных комитетов. Есть документы, которые позволяли утвердить приватизацию", — заявил он. Игорь Метельский подтвердил, что ранее комитет возражал против продажи. "Но позднее нас убедили. Юридического основания для отказа в выкупе не было", — сказал председатель КУГИ.

Очень хотелось бы узнать, кто же те влиятельные лица, сумевшие убедить КУГИ в том, что прав потенциальный застройщик, а не Федеральный арбитражный суд. Попутно убедив в необязательности исполнения закона, который запрещает приватизацию земель общего пользования. А более половины проданного участка как относилось, так и относится к землям общего пользования:

Серой штриховкой показаны земли общего пользования; верхний участок, идущий вдоль кромки воды, — в аренде ООО "Новые технологии", нижний — в собственности "НИС.Жилищное строительство".

В письме КГА от 16.10.2008 тогдашний глава комитета Александр Викторов ободрял инвестора известием о том, что досадное обременение может быть снято: сообщалось, что по поручению вице-губернатора Александра Вахмистрова уже подготовлены предложения по внесению соответствующих изменений в закон о ЗНОП. Но, как известно, закон об изменениях уже принят, а объект под № 13.32 (Лопухинский сад) не упоминается ни среди исключенных, ни среди измененных территорий ЗНОП.

Изъятие части в отсутствие целого
В том же письме Александр Викторов сообщал, что распоряжением КЗРиЗ от 11.07.2008 утверждены границы земельного участка "Лопухинский сад", площадью 40844 кв. м. По данным КЗРиЗ, в 2005 году площадь сада составляла 58340 кв. м. Хотя ни тогда, ни теперь де-юре земельного участка "Лопухинский сад" не существует. Об этом свидетельствует и кадастровая карта, которую можно увидеть на Земельном портале Санкт-Петербурга:

Известно, что есть только проект границ земельного участка и выполненные топогеодезические работы по этому проекту от 24.06.2008. Но это еще не есть кадастровый учет. Возникает резонный вопрос: так как же могли из несуществующего до сих пор целого (земельного участка всего Лопухинского сада) еще несколько лет назад выделить кусок — участок водной станции? Вообще-то для этого как минимум требовалось разработать и утвердить проект реконструкции сада, его новой планировки и обустройства. Ведь сад — это единая недвижимая вещь, от которой нельзя отстригать кусочки, не попортив целого, — не пустырь же! И надо было бы получить одобрение не только чиновников администрации, но и населения — ибо дело касается зеленой зоны общего пользования. Да еще и объекта культурного наследия.

Кроме того, в нарушение закона границы земельного участка водной станции были утверждены без подготовки документации по планировке территории и проекта межевания (ППМ) всей прилегающей территории (элемента планировочной структуры, ограниченной красными линиями, а это как минимум квартал). А помня о том, что это место находится непосредственно в зоне одного из важнейших стратегических проектов города (продолжения строительства Песочной набережной), формировать здесь участки и затевать капитальное строительство, не разрабатывая документации по планировке, — это уже сродни преступному авантюризму. И вообще, в отсутствие проекта планировки нельзя определить границы земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости (нарушаются п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 2.ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Однако утвержденных проектов планировки и межевания территории нет до сих пор (распоряжением КГА № 3150 сроки подготовки ППМ продлены до 31.01.2010, по ходатайству заказчика — владельца участка). По закону ППМ должен был пройти процедуру общественных слушаний, чего также не произошло — следовательно, налицо нарушение прав граждан.

Матвиенко посылают в сад
"Возможно ли там строить и что именно возможно, должны решить компетентные органы", — заявляет теперь губернатор. Да, если под компетентными органами разуметь прокуратуру. Надзорное ведомство, несомненно, обнаружит немало интересного при расследовании хроники действий "команды молодых менеджеров" Валентины Матвиенко, направленных на обслуживание интересов застройщика в ущерб интересам петербуржцев.

Саму же Валентину Ивановну горожане посылают в сад. Дабы, пройдя вдоль его границ, зафиксированных охраняемой государством чугунной оградой, губернатор воочию могла убедиться: территория водной станции по-прежнему находится в Лопухинском саду. "Быть может, выехав на место, Валентина Ивановна примет решение о возвращении народу и спортивной площадки, проданной вместе с территорией водной станции, — полагает лидер местных активистов Андрей Р. — Раньше тут ребята гоняли мяч, а зимой в хоккей играли. Но собственник площадку закрыл на замок, теперь тут бачки с мусором стоят, всякий хлам валяется. Почему бы не вернуть ее людям?"

В самом деле, неплохой был бы ход для новоиспеченного куратора партийной программы "Единой России" "Защита детей".

Татьяна Лиханова