Сомнительные высоты "Стокманна"

Представители компании "Стокманн" настаивают — проект торгового комплекса на Невском проспекте еще в 1999 году получил все необходимые разрешения, включая утверждение высотного параметра в 35 м. Однако анализ этой документации заставляет усомниться как в законности выданных согласований, так и в том, что реализуемый сейчас проект соответствует подписанному десять лет назад.

Два проекта — десять отличий
Согласованный в 1999 году проект, разработанный мастерской "Земцов, Кондиайн и партнеры", был представлен в журнале "Дизайн и строительство" тремя годами раньше (№ 1 за 1996 год).

В качестве его основной объемно-планировочной идеи предлагалось создание внутриквартального крытого пешеходного пассажа. Как писал тогда Юрий Земцов, "все фасады и капитальные стены лицевых флигелей сохраняются, а уличный фасад дома 114 восстанавливается в соответствии с проектом 1826 года архитектора П. С. Пыльнева, причем уровень земли перед ним понижается для восстановления оригинальных пропорций фасада. Дворовые фасады, выполненные по проекту архитектора К. И. Андерсона, реставрируются. Предполагается надстроить мансардные этажи в границах, не превышающих отметки конька существующих кровель".

То есть тогда не декларировались ни сносы, ни существенные изменения пропорций исторических зданий — речь шла лишь о реставрации и восстановлении, а также об организации дополнительных полезных площадей за счет переустройства чердачного пространства.

Изначально проект предусматривал наличие и жилых помещений (на "апартаменты" отводилось 1090 кв. м). Общая площадь всего комплекса составляла 44 500 кв. м, а нынешняя — 100 000 кв. м. Спрашивается: за счет чего удалось (якобы принципиально ничего не меняя в согласованном десятилетие назад проекте) увеличить площади более чем вдвое?

По сравнению с первой версией, возросло и заложенное для парковки количество машино-мест (с 370 до 550). Причем, если теперь автопарковка организуется на четырех подземных этажах (что автоматически переводит проект в категорию особо сложных и требующих согласования федеральной службы — Ростехнадзора), то в 1990-х говорилось об организации стоянки автомобилей на поверхности, "в глубине квартала".

Более обстоятельно проект мастерской Земцова был представлен в Архитектурном ежегоднике 2000–2001 гг. Из приведенных иллюстраций видно, как задумывался набор высоты изначально. Дом 114 прирастал за счет освоения его чердака и сооружения еще одного этажа над коньком; плавно подбираясь к 5-этажному дворовому флигелю, общая надстройка только над ним достигала 25 м, а самый максимум (33–35 м) приходился на дальний (от Невского) край осваиваемого пространства.

С помощью нехитрого графического анализа можно понять: и такое решение было, мягко говоря, не лучшим для столь ответственной части Невского проспекта, однако оно сулило меньшее визуальное вторжение новодела, чем полученное теперь.

Высота дома 114 (до верхней линии карниза) — около 12,5 м. При построении луча зрения (с высоты 2 м) от стены противоположного здания на другой стороне Невского и с учетом ширины проспекта (41 м) получаем прогнозируемый результат: первоначальный проект был рассчитан так, чтобы надстройка дворового флигеля скрывалась надстройкой дома 114.

При этом видимая часть надстройки лицевого корпуса визуально увеличивала бы высоту здания на четверть высоты карниза (или как если бы его надстроили на 3,3 м). Но часть надстройки была бы скрыта скатом кровли и ее коньком. Если за единицу принять высоту конька, то визуальное превышение надстройки над ним составило бы 15%. Что тоже было плохо, но не в такой степени, как нынче, — когда над воссоздаваемым историческим домом появляется конструкция почти втрое выше него.

Компания "Стокманн" очень избирательно подошла к подбору иллюстративных материалов, предложенных ею СМИ в качестве доказательств соответствия возводимого ныне комплекса согласованным в 1999-м параметрам.

Так, к выданному 22.06.1999 г. Олегом Харченко согласованию объемно-планировочного и архитектурного решения приложен чертеж лишь наиболее отдаленной от Невского части дома № 2 по ул. Восстания. Там мы и видим высотную отметку 35 м. Но нет подтверждений тому, что такой же уровень допускался в более близкой к проспекту части, где нынче в натуре воплощается эта самая высота. Можно предположить, что тогда этого и не предполагалось, а отнесенное далеко вглубь максимальное возвышение не давало такого жуткого эффекта вторжения, которое наблюдается теперь, при столь губительном его приближении к линии Невского проспекта.
Однако стоит напомнить: на тот момент здесь действовал режим объединенной охранной зоны, где запрещено любое новое строительство. Таким образом, Олег Харченко вообще не имел права согласовывать эти самые 35 м, к какой бы точке проектируемого комплекса они тогда не относились.

Согласованное преступление
Перечень официальных документов, предоставленных журналистам компанией "Стокманн", также вызывает немало вопросов.

В нем, в частности, правомерность высоты в 35 м призвана подкрепить ссылка на согласование главы КГА Александра Викторова от 09.06.2006 — ГС-3.1/11291. Однако и в то время такой параметр не мог быть утвержден. Потому что тогда действовал временный высотный регламент (постановление правительства Санкт-Петербурга № 648 от 28.04.2004), которым высота для данной территории ограничивалась следующим образом:
"2.1.1. Базовые параметры застройки — не выше 23,5 м.
2.1.2. При проведении историко-культурной экспертизы и получении положительного заключения экспертизы: предельная высота фасадов зданий и сооружений по уличному фронту — 23,5 м; предельная высота зданий и сооружений по уличному фронту — 28 м; предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки — 28 м".

Убежденность инвестора в том, что полученное еще в 1999 году согласование 35-метровой высоты не подлежит пересмотру, базируется, как можно предположить, на заверениях наших чиновников.

Аргументация Смольного представлена, в частности, в ответе вице-губернатора Романа Филимонова на запрос депутата Алексея Ковалева. Так, господин Филимонов сообщает: 9 июня 2006 г. решением совещания с участием губернатора Санкт-Петербурга "одобрена концепция строительства многофункционального комплекса в основных показателях, согласованных на стадии "предпроектные предложения" от 25.06.1999, не подлежащих изменению в соответствии с п. 5.11 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 № 1322 "О порядке проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге".

Ссылка на этот документ представляется совершенно несостоятельной. Данное постановление устанавливает лишь порядок подготовки проектов, а не порядок их рассмотрения и согласования.

Упомянутый п. 5.11 гласит: "Основные показатели объекта, согласованные по результатам предпроектной подготовки строительства, не подлежат изменению при разработке проектной документации. К основным показателям относятся:
— назначение здания;
— площадь и границы участка;
— максимальная высота здания".

То есть не подлежит изменению заложенный высотный максимум, а никак не минимум — понизить-то как раз дозволяется. Что и надо было сделать, сверяясь с требованиями вступившего в силу (с апреля 2004 г.) высотного регламента. Но этого не произошло. Почему?

Вполне внятно на этот вопрос ответила в одном из интервью Вера Дементьева: "…меня очень волнует возможность возвышения внутриквартальной застройки, которую будет видно со стороны площади Восстания. Проблема в экономике проекта, требующей большей высотности".

Избирательная охрана КГИОП
Предложенный "Стокманном" перечень согласований проекта ведомством Веры Дементьевой явно неполон. В предложенной инвестором версии он охватывает лишь 2007 год. Между тем еще 04.08.2006 г. КГИОП, также проигнорировав установленные высотным регламентом ограничения, согласовал архитектурное решение на стадии "проект". Есть и согласование от 04.09.2009 г., с резолюцией: "Представленный проект соответствует режиму ЗРЗ-1 исторически сложившихся районов города". Касается он проекта воссоздания лицевого фасада дома 114 по Невскому проспекту — и только в части "выше уровня 1-го этажа". Как поясняет зампредседателя КГИОП Алексей Комлев, решения по первым этажам как дома 114, так и дома 116 его ведомством не согласованы до сих пор. Более того, соответствующие предложения вообще не поступали в КГИОП "до ноября 2009 г.".

Возникает вопрос: как мог КГИОП счесть соответствующим требованиям ЗРЗ-1 вариант "воссоздания лицевого фасада" дома 114 при появлении над ним громадной многоуровневой остекленной надстройки? Аналогичные вопросы — по согласованиям в части дома 116.

Как следует из Приложения 3 принятого в январе 2009 г. закона "О границах зон охраны…", лицевой корпус дома 116 по Невскому отнесен к зоне, где допускается строительство "не выше существующих зданий", его дворовая территория имеет ограничения 23/26/28 м (по карнизу, коньку и для внутриквартальной застройки). Для участка дома 114, на всю его глубину (а это 67 м от линии Невского проспекта), прописано: "сохраняется существующая высота зданий (не выше примыкающих зданий)".

Тогда как на недавней пресс-конференции Юрий Земцов пояснял: максимальной высоты (35 м) объект достигает уже в 40 м от Невского проспекта.

Упреждая получение разрешений
Как заверяет директор по развитию международных операции "Стокманн групп" Юсси Куутса, "до нас было получено разрешение на снос здания и были начаты работы по сносу". "До нас" — это, как надо понимать, до приобретения "Стокманном" данного объекта, свершившегося в мае 2005 г. Между тем снос зданий начался осенью 2006 г. Из предложенного инвестором перечня разрешительной документации следует — разрешение службы Госстройнадзора "на подготовку земельного участка для строительства (включая разборку зданий по адресу Невский, 114, и ул. Восстания, 2/116)" выдано 16 апреля 2007 г. Роман Филимонов также ссылается на заключение Управления государственной вневедомственной экспертизы от 07.03.2007 о технической невозможности сохранить лицевые фасады". Оба документа, заметим, появились на свет тогда, когда дома 116 не существовало уже более полугода, а от дома 114 оставалась одна стена.

Изумляет и то, что разрешение на строительство было выдано в 2008 году, а положительные заключения Главгосэкспертизы по проектной документации — гораздо позже: одно в 2009, другое в 2010 году.

Но все эти фокусы, похоже, уже нисколько не удивляют иностранных инвесторов, привлекаемых в Петербург особыми условиями ведения бизнеса — где с чиновниками всегда можно договориться к обоюдному удовольствию сторон.

"Мы не опасаемся никаких изменений проекта, потому что имеем все документы, подтверждающие законность наших действий", — заверяет Маиса Романайнен, вице-президент, исполнительный директор Stockmann Department Store Division.

А вникать в то, насколько правомерно были выданы нашими чиновниками эти документы, финскому инвестору ни к чему. На то есть российская прокуратура. Только и она, увы, в упор не видела и не желает видеть всех вопиющих нарушений, сопровождавших согласование этого проекта. Как в начале 1990-х, когда его продвигало АО "Знаменское" (дочерняя структура российско-германской компании SPAG, учрежденной при участии Владимира Путина), так и в конце 1990-х, когда в совет директоров "Знаменского" вошел Владимир Кумарин (Барсуков); так и теперь, когда это наследство "ночного губернатора Петербурга" перешло к компании "Стокманн".


Татьяна Лиханова