Экспертиза разрешила "Охта центру" "более 115 метров"

Эксперты, привлеченные Октябрьским районным судом, наконец завершили свой труд по формулированию ответов на вопросы суда касательно "Охта центра". Суд, напомним, просил экспертов оценить, как строительство 400-метровой башни скажется на охраняемых исторических видах, а также пояснить, действительно ли участок является таким "неблагоприятным", что возвести на нем можно только здание вчетверо выше дозволенного регламентом. Специалисты не смогли прийти к единому мнению. Заключения отражают борьбу противоположных точек зрения — эксперты написали, что небоскреб хоть и вторгается в охраняемые панорамы, но не нарушает их; признали обусловленной высоту "более 115 метров", хотя и не смогли обнаружить у  выделенного участка свойств, позволяющих (в понимании Градостроительного кодекса) отнести его к "не благоприятным" для сооружения стометрового объекта.

За экспертизу специалисты принялись еще в середине марта, но закончить ее смогли только накануне майских праздников. Их было две — "строительная" и "историко-культурная". Напомним, Октябрьский районный суд в ходе рассмотрения иска противников "Охта центра" решил востребовать мнение профессионалов, в связи с чем были составлены две комиссии, состоящие из представителей истцов и сторонников, а также специалистов, делегированных судом.

Строительную экспертизу проводили член Градсовета Петербурга Владимир Линов (от истцов), профессор Гидрометеорологического института Юрий Нифонтов (от администрации Петербурга) и  гендиректор ООО "Судебные экспертизы и исследования" Александр Дмитриев (от суда).

Историко-культурной экспертизой занимались заместитель гендиректора ООО "ИТР" Владимир Аврутин (от истцов), директор архитектурного института СПбГАСУ Валерий Нефедов (от суда), московский архитектор Александр Гликман и подполковник Артиллерийской академии, специалист по ракетным войскам и артиллерии Александр Сердюк (от администрации).

Как можно было предположить, мнения экспертов разделились как раз по принципу "кто кем предложен": если представители истцов на тот или иной вопрос суда отвечали отрицательно, то судебные и чиновничьи представители — положительно. Аргументацию они при этом использовали довольно занятную.

Головой крутить не надо 
В рамках историко-культурной экспертизы суд просил ответить на несколько вопросов, чтобы оценить ожидаемое воздействие башни "Охта центра" на охраняемые законом исторические виды и восприятие объектов культурного наследия. Оценка видимости небоскреба проводилась на базе известного исследования ООО "ИТР", которое описывает вид на небоскреб из 134 точек обзора, из которых 34 относятся к охраняемым видам и охватывают 19 охраняемых законом историко-культурных ландшафтов. В их число входят и виды на доминанты, в отношении которых законом "О границах зон охраны культурного наследия..." запрещено появление новых доминант в пределах обзора панорам исторического центра с тем, чтобы сохранить их главенствующее положение в сложившейся застройке. Кроме того, в законе упомянуты и "бассейны зрительного восприятия архитектурных доминант", в каковых, согласно разъяснению КГИОП, не разрешается строить объекты, изменяющие соотношение доминант и фоновой застройки и перекрывающие вид на панорамы с основных площадок обзора.

Отвечая на вопрос, относятся ли панорамы, в которых появится "Охта центр", к охраняемыми законом, все эксперты ответили положительно. Однако эксперты Нефедов, Гликман и Сердюк присовокупили к сему особое мнение, заключающееся в том, что "вектор охраны" в некоторых из этих точек (то есть направление восприятия охраняемой панорамы) в законе определен иначе, чем предложил ИТР. Иными словами, с такой точки смотреть надо строго туда, куда указано в законе, и тогда "Охта центр" не будет виден. Если с нее же посмотреть чуть в сторону, то будет, но это уже получится вид, по закону не охраняемый. (Отметим, эти рекомендации, очевидно, необходимо включить в путеводители для туристов, с подробным указанием, какой вид в Петербурге является официально зарегистрированным "вектором охраны", а куда не надо и головы поворачивать.)

Мнения экспертов разошлись при ответе на вопрос: "Сохранятся ли указанные виды и панорамы при появлении "Охта центра?" Эксперты составили таблицу, где подсчитали, больше или меньше 6 км приходится до "Охта центра" с разных точек обзора. Дело в том, что по закону "О границах зон охраны..." под защитой находятся панорамы, пути их обзора, сочетания компонентов исторического городского ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба в пределах видимости 6 км (при обзоре с верхнего яруса колоннады Исаакиевского собора, с Дворцового, Троицкого, Благовещенского мостов и ряда других точек).

Объекты, расположенные за этими пределами, говорит закон, "утрачивают четкость силуэта и не влияют на зрительное восприятие панорамы". Точек, позволяющих ответить на поставленный вопрос "да" или "нет" у экспертов получилось примерно поровну.

По особому мнению Аврутина, панорамы, в которых выявлена видимость небоскреба на расстоянии менее 6 км, изменятся. А раз изменятся, значит, не сохранятся. По особому же мнению Нефедова, Гликмана и Сердюка, ничего страшного с этими панорамами не случится, так как объект будет восприниматься "на большом удалении" и его очертания потеряют четкость. Здесь эксперты повторили тезис строителей небоскреба о том, что он получится практически прозрачным и будет или сливаться с небом, или скрыт за туманами и облаками. К тому же он, оказывается, все равно расположен не на "открыточных" видах: "восприятие будет происходить ... в направлении, не составляющем часть характерного образа города". Одновременно, с гордостью указали три эксперта, "Охта центр" "подчеркнет исторический характер зданий предшествующих веков" и продемонстрирует "современные возможности строительных технологий и новые представления о трактовке архитектурных форм как продолжения исторического наследия" (читай: башня покажет, с каким ветхим старьем мы все жили раньше и как надо строить по-настоящему).

Таким образом, "Охта центр" магическим образом будет подчеркивать и демонстрировать свои достоинства, одновременно оставаясь невидимым хоть в пасмурную погоду, хоть в солнечную.

Не смогли эксперты единодушно ответить и на вопросы, является ли неизменность охраняемых панорам важнейшей составляющей сохранности облика многих объектов культурного наследия (Смольный собор, Смольный институт, Спасо-Преображенский собор и другие) и останется ли этот облик тем же после появления "Охта центра". По мнению Владимира Аврутина, ответить не представляется возможным, так как в паспортах зданий-памятников не сказано, что, собственно, является предметом охраны, а других документов на этот счет нет. Эксперт указывает, что надо различать облик как внешний вид непосредственно объекта и его визуальное восприятие со стороны.

У тройки Нефедов — Гликман — Сердюк такой рефлексии не возникает. Они уверенно пишут о том, что облик памятников — это только их внешний вид, который, естественно, ни в какой мере не пострадает. Ведь, как пишут эти эксперты, "художественно-эстетические достоинства объектов заключены в них самих и сохраняются независимо от естественного изменения городского контекста" и раз "Охта центр" ставится не перед историческими зданиями, а за ними, их непосредственный облик никак не изменится. По такой логике и мусорная свалка возле Эрмитажа никак не повлияет на его самодостаточную красоту.

Очень плохой участок
Что касается строительной экспертизы, то здесь Владимир Линов, Юрий Нифонтов и Алексей Дмитриев к общему мнению тоже не пришли. Этих специалистов суд попросил разъяснить, является ли земельный участок неблагоприятным для застройки и допускают ли характеристики земельного участка строительство на нем здания высотой не более 100 метров.

Для начала эксперты пришли к выводу, что совершенно непонятно, что такое "неблагоприятный участок". Приведенный в статье 40 Градостроительного кодекса перечень оснований, по которым участок может быть признан таковым, экспертов не удовлетворил. Авторы решили оценить рыночную стоимость участка. И установили, что, во-первых, сам по себе Красногвардейский район (для верности взялись оценить его целиком) является весьма депрессивным и грязным: уровень загрязненности почв, воздуха и воды, уровень шума и радиационного заражения довольно интенсивные, а вода так и вовсе очень грязная.

На самом участке нет нормальных инженерных сетей, зато полно препятствующих  задуманному строительству серьезных ограничений. Во-первых, это археологические раскопки, которые затрудняют строительство и вынуждают отдать часть территории под музей. Во-вторых, сам участок неправильной формы, с ломаными границами, множеством защитных зон, нужных по требованиям пожарной безопасности и многим другим. Например, перед библиотекой и медицинским центром надо ведь по инструкции обеспечить свободные площади из расчета 0,3 кв. м на человека и оборудовать пожарные проезды не реже чем через 180 метров и проходы не реже чем через 100 метров. Конечно, строители "Охта центра" как законопослушная компания не могут пренебречь ни буквой из инструкций и требований. Но главное — ввиду террористической угрозы необходимо оставить свободными по 100 метров до всех сооружений, чтобы предотвратить "опасность провоза взрывчатого вещества, тарана, пулевого поражения, похищения людей".

Перечисленные обстоятельства, как следует из заключения, сильно сокращают фактическую площадь застройки. По мнению экспертов, со всеми этими обременениями в отведенные высотным регламентом 100 метров строителям никак не вписаться. Таким образом, становится понятно, что 400-метровая башня необходима "Газпрому" для того, чтобы никого в "Охта центре" не похитили и не взорвали.

Владимир Линов пришел к выводу, что участок неблагоприятным не является. В отличие от коллег, он понимал под его характеристиками только физические свойства - площадь, конфигирацию и т.д., в то время как Нифонтов и Дмитриев рассматривали также инвестиционную привлекательность. Кроме того, по мнению Линова, на участке нельзя строить выше 100 метров.

Но и Нифонтов с Дмитриевым, придерживаясь противоположного мнения, все же не делают однозначного вывода о правоте ответчиков в судебном процессе. Они указывают, что участок "обладает рядом неблагоприятных свойств" и не является инвестиционно-привлекательным для возведения около 312 тыс. кв. м площадей, ничего не говоря о том, является ли он неблагоприятным для строительства вообще. Что касается высоты, то примечательно, что специалисты отталкиваются от заявленных параметров проекта и их примеряют к участку, а не оценивают, здание какой высоты на нем можно построить в принципе. В тех параметрах, которые заявлены, действительно 100 метров не хватит, приходят они к выводу. Но, во-первых, из этого вовсе не следует, что параметры окончательны и не подлежат пересмотру в сторону снижения (тем более что проекта, как не раз говорили строители и власти, пока так и нет). Во-вторых, эксперты заключают, что обусловленная всеми ограничениями высота объекта — "более 115 метров". То есть не 100. Но и не обязательно 396.

Андрей Буйнов