Как убрать высотки ЛЭКа из охраняемых панорам

Высота комплекса "Премьер-палас" соответствует допустимым по закону о ПЗЗ параметрам. Как, не вступая с ним в противоречие, выполнить обещание губернатора: не выдавать разрешение на строительство, если проверка выявит влияние строящегося объекта на охраняемые панорамы? ЗАКС.Ру знает как. И готов помочь Валентине Ивановне добрым советом.

Без разрешения
Комплекс жилых и общественных зданий со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянками возводится компанией ЛЭК на Леонтьевском мысу, напротив Крестовского острова (Пионерская ул., 50). Как указывается в проектной декларации, опубликованной на официальном сайте компании, проект реализуется "за счет собственных средств и привлеченных средств дольщика". Хотя согласно федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков и даже размещать направленную на эти цели рекламу до получения разрешения на строительство. А его, как официально заявила Валентина Матвиенко, нет. Странно, конечно, что с 2006 года у всех на глазах ведется незаконное строительство, но до сих пор никого это не удивляло. Компания ЛЭК и раньше, как в случае с возводимым у Новодевичьего монастыря "Империалом", без стеснения декларировала: "Мы совершенно спокойно и честно говорим всем: да, строительство ведется незаконно. Это абсолютно нормальная ситуация…" (цитируем главу пресс-службы компании ЛЭК Инну Малиновскую).

Оно и неудивительно, если самострой признается нормальным делом и губернатором, и руководителем региональной службы Госстройнадзора. Валентина Ивановна открыто сочувствует нарушителям, сетуя на длительность процесса получения всех разрешений: "Подчас быстрее построить, чем получить полный пакет согласований… Ноги все износишь, пока получишь все согласования!.. И вот такие нарушения имеют место. Строители начинают строить, не имея окончательных согласований, а только разрешение на подготовительные работы". ("Эхо Петербурга", 09.10.2008 г.).

С тех же позиций выступает и Александр Орт, философски заключая: "Самострой был, есть и будет". И тоже выказывает нарушителям полное понимание: "К сожалению, жизнь диктует следующие условия: сжатые сроки строительства, при нарушении сроков налагаются огромные штрафы. Именно поэтому застройщики стремятся в обход законов начать строительство как можно раньше". ("Росбалт-Петербург", 05.08.2010).

Взятая высота
Еще при разработке высотного регламента 2004 года специалистами было установлено: чтобы новые объекты на Леонтьевском мысу не вторгались в исторические панорамы, тут нельзя строить выше 42 м (при положительном заключении историко-культурной экспертизы — 48 м). Что не помешало ЛЭКу разрабатывать и заявлять проект комплекса разновеликих зданий высотой до 75 м.

Временный регламент застройки (ВРЗ-1619) для зоны будущего строительства "Премьер-паласа" разработали в 2006-м, а в декабре 2007 года утвердили, несмотря на то, что в нем допустимый предельный параметр по высоте не был указан вовсе (прямое нарушение Градостроительного кодекса РФ — п. 9 ст. 1, п. 6 ст. 30, пп. 2 и 5 ст. 36). Еще одно нарушение — утверждение ВРЗ в отсутствие историко-культурной экспертизы и согласования КГИОП. Госстройнадзор, обязанный осуществлять проверку соответствия проектной документации требованиям закона, предпочел не заметить очевидных нарушений Градостроительного кодекса РФ и федерального закона об охране объектов культурного наследия и проект согласовал.

Желаемую высоту попытались легализовать, пролоббировав появление в проекте закона о ПЗЗ четырех отклонений по высоте — до 75 м. Под давлением общественности вбитые в проект ПЗЗ локальные превышения велено было перепроверить, в том числе особо оговаривалась необходимость проанализировать ожидаемое влияние возводимых на Леонтьевском мысу высоток. Кто и как их перепроверял, каким образом был установлен новый допустимый предел, теперь не доискаться. Известен только результат той работы над ошибками, проведенной спецкомиссией под эгидой вице-губернатора Александра Вахмистрова — на выходе в ПЗЗ остались доминанты высотой до 56 м. Основному объему комплекса прописали ограничение в 28 м, теперь ЛЭК пожелал отклониться в этой части до 33 м. Для обоснования испрашиваемого отклонения заказана была Институту территориального развития (ИТР) экспертиза, результаты которой представили на недавних общественных слушаниях.

Видимое нарушение закона
Проверка ожидаемого визуального воздействия показала: при подъеме основного массива до 33 м он появится в охраняемой панораме северной части Каменного острова (если оценивать с точки обзора, установленной возле д. 22 по Приморскому проспекту), а башни по 56 м вторгнутся сразу в несколько неприкосновенных видов: при обзоре с Университетской, Петровской и Пироговской набережных, Троицкого моста и со Стрелки Васильевского острова.

Перспектива получить еще один дикий новострой в качестве фона Петропавловской крепости встревожила губернатора. Валентина Матвиенко сообщила, что проект "Премьер-палас" будет самым тщательным образом проанализирован специалистами КГА, Комитета по строительству и некоей специально созданной комиссией, пообещав: "Если будет выявлено хотя бы малейшее негативное влияние на исторические панорамы города, комиссия не выдаст разрешения на строительство башен. Я никогда не принимаю волюнтаристских решений, это должны решить профессионалы и дать четкую оценку. Если строительство невозможно, высота зданий будет понижена".

Собственно, профессионалы свое мнение на сей счет сформулировали уже давно — определив еще при проработке высотного регламента — 2004, что тут нельзя строить выше 42 м, иначе будет, как выражается губернатор, вытарчивать. Неизбежность этого самого вытарчивания подтвердила и экспертиза ИТР. Кстати сказать, ее специалистам неизвестно, какие именно профессионалы теперь осуществляют перепроверку. И вообще не очень понятно, зачем она нужна, когда факт неизбежного появления в исторических панорамах строящихся на Леонтьевском мысу высоток установлен проведенным визуальным анализом. Подберут других специалистов, чье скорректированное заказчиком зрение выдаст иную картинку? Так потом все равно скандала не миновать — не наденешь ведь всем горожанам и гостям культурной столицы волшебные очки, выдающие желаемое за действительное. Или, как в случае с "Охта-центром", подведут к выводу: в охраняемых панорамах появляется, но негативно на них не воздействует? Однако в законе нет места оценочным суждениям, для него важен только сам факт такого появления: если он подтверждается, высота должна быть понижена до безопасного для охраняемых видов уровня.

Прописанный в ПЗЗ допустимый максимум в 56 м теперь может быть использован в качестве контраргумента. Закон обратной силы не имеет, сами нам разрешили, а теперь требуете какого-то понижения! — ожидаемая реакция застройщика. На что у губернатора есть два непокрываемых козыря. Во-первых, можно вообще потребовать снести весь возведенный с 2006 года самострой (отослав нарушителей к ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, на региональном уровне определено: если два закона — о ПЗЗ и границах зон охраны вступают в противоречие, решающее значение имеют более жесткие ограничения. Таким образом, несмотря на то, что локальные отклонения в 56 м дозволены ПЗЗ, башни обозначенной высоты не могут быть построены в силу того, что закон о границах зон охраны запрещает появление новых объектов в неприкосновенных панорамах.

Нелишним будет напомнить и о недавнем решении Конституционного суда, предписавшего должностным лицам применять законодательные нормы в "системном единстве" с российскими и международными правовыми актами, направленными на сохранение культурного наследия.

Татьяна Лиханова