ЗакС.Ру во ВКонтакте ЗакС.Ру в Telegram ЗакС.Ру в Дзене ЗакС.Ру в Дзене

Статьи 16 ноября 2010, 19:53

Новая Голландия: перезагрузка

Согласно заданию Смольного инвестор должен вложить в реконструкцию Новой Голландии в Петербурге не менее 300 млн долларов. По мнению экспертов, это достаточно низкий ценовой ориентир. Качественный проект требует раза в три большего финансирования.

Опять просчитались?
Конкурс на реконструкцию территории ансамбля Новая Голландия в Петербурге, памятника культуры федерального уровня, выиграла компания ООО "Новая Голландия Девелопмент", оставив позади ООО "Меридиан".

По условиям конкурса, после завершения проекта (на это дается семь лет) инвестор должен передать городу 1200 кв. м реконструированных площадей под выставочные цели, а также построить и передать городу инженерные сети и два моста, паркинг. При этом вложить в проект нужно не менее 300 млн долларов.

Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg (консультант по оценке экономики конкурсных предложений) Николай Пашков сообщил корреспонденту ЗАКС.Ру, что в конкурсных заявках инвесторы представили укрупненные технико-экономические расчеты — без конкретного баланса площадей подземной и наземной части, реконструкции и нового строительства.

По расчетам Вениамина Фабрицкого, генерального директора одноименной архитектурной студии (архитектор занимается проектом реконструкции Новой Голландии с 1975 года), цена вопроса как минимум раза в три больше. По его мнению, цифра 300 долларов млн взята из 1989 года. Именно в эту сумму 20 лет назад был оценен один из проектов реконструкции территории, который уже включал подземное строительство — паркинг на одну тысячу машино-мест, рабочие и клубные территории. Французские эксперты тогда же назвали сумму еще выше: 350–400 млн долларов. За это время цены выросли в три раза, а чиновники не напрягли себя перерасчетом, механически перенеся эту цифру в конкурсные условия. "Чигиринский позднее согласился, что на реализацию качественного проекта требуется не менее 900 млн долларов", — рассказал архитектор. Самая дорогая часть строительства — подземная. По мнению Фабрицкого, оптимальный баланс между сохранением памятника и его доходностью соблюдается при хозобороте 150 тысяч кв. м.

На сегодня на острове следует завершить начатые археологические исследования, которые выполнены лишь на 10%, довести до конца дезактивацию почвенного слоя.

"На днях я написал письмо Валентине Матвиенко, предложил воспользоваться нашими наработками. У нас есть несколько разных вариантов проекта реконструкции Новой Голландии. Можно ими воспользоваться, чтобы сэкономить деньги и время", — рассказал Фабрицкий.

Рашид Мангушев, профессор — завкафедрой геотехники Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, считает, что при любом балансе в условиях обводненных грунтов на подземную часть (усиление фундаментов и новое строительство) нужно отводить не меньше половины бюджета. В принципе, 150 млн долларов может и хватить на подземную часть Новой Голландии. Если бы еще знать, какой она будет. Но на сегодня нет ничего определенного, поэтому разговор: хватит — не хватит, беспочвенен. Если говорить грубо, то для размещения 659 машино-мест требуется двухуровневый паркинг.

Крупными мазками
Как рассказал вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский, победитель обошел соперника по всем четырем критериям отбора: капиталовложению (НГД предложила вложить 12 млрд рублей, "Меридиан" — 10,5 млрд), социально-экономической эффективности (НГД предложила передать городу 7 тысяч. кв. м, "Меридиан" — 4 тысячи), коммерческой эффективности (у НГД лучше предложения по гостиничной компоненте и паркингу), финансовой реализуемости (НГД рассчитывает вернуть вложения за 14 лет, а "Меридиан" — за 17).

Начальник управления по информационной политике холдинга Millhouse (в состав которого входит ООО "Новая Голландия Девелопмент") Джон Манн сообщил, что инвестор намерен разместить на острове апартамент-жилье, торговые, офисные площади, гостиницы, паркинг, а также выставочные помещения (которые будут переданы городу) и художественную галерею (останется у инвестора). Планируется, что всего в обороте будет 100 тысяч кв.м. Говорить о структуре площадей по функционалу преждевременно, заявил Манн.

Николай Пашков был более конкретен. Он сообщил, что согласно конкурсным предложениям НГД под жилье отводится 24 тысячи кв. м, под офисы — 17,5 тысяч, торговлю — 15 тысяч, бутик-отель — 6 тысяч, гостиницу — 4,2 тысячи и художественную галерею — 7,5 тысяч. Паркинг рассчитан на 643 машино-места. Окупаемость уложится в обещанные семь лет, если инвестору удастся ежегодно получать с острова доход не менее 500 млн рублей.

Первый шаг — консервация
По словам Манна, концепция и архитектурное решение появятся в течение двух лет, а в настоящее время НГД занимается отбором партнеров: архитекторов, дизайнеров, экспертов. Новое строительство "будет соотноситься с историческим постройками". Холдинг рассчитывает только на свои средства.

По словам Метельского, нынешние конкурсные условия реконструкции острова Новая Голландия значительно ужесточены. Они учитывают все ограничения по этой территории, налагаемые законом Петербурга об охранных зонах. Количество нового строительства будет минимизировано. В основном на острове будут проводиться работы по реставрации и реконструкции с приспособлением под новые цели.

Вице-губернатор пояснил: вне зависимости от того, будет объявлен архитектурный конкурс или нет, архитектурный проект будет проходить обсуждение на Градостроительном совете и Совете по сохранению культурного наследия.

"В эту зиму Новая Голландия вступит с новым хозяином. Впереди архитектурная составляющая проекта. Рассчитываем, что инвестор учтет факторы петербургской истории, архитектуры. Надеемся, что проект послужит украшением в нашем историческом наследии", — сказал Метельский.

Он заверил, что инвестор займется консервацией разрушающихся объектов ансамбля незамедлительно, сразу после подписания договора, которое должно состояться в течение ближайших десяти дней.

Манн заверил, что все необходимые работы по сохранению памятника будут проведены. Архитектурный ансамбль XVIII века уже больше двух лет остается без консервации.

Дубль два
Прошедший конкурс — второй. Первый состоялся в 2006 году, когда и было объявлено победителем ООО "СТ Новая Голландия" (Шалва Чигиринский и Игорь Кесаев). Проект было доверено разработать весьма востребованному зарубежному архитектурному бюро Нормана Фостера. Планировалось, что общая площадь комплекса составит 190 тысяч кв. м (сегодня предлагается 100 тысяч). Благодаря активному вмешательству в проект маэстро Гергиева предполагалось возвести огромный дворец фестивалей, застроить до двух третей свободной территории. Изначально проект вызвал большой протестный резонанс в городе. "Это вопиющее безобразие. Десять мостов, которые нарисовал Фостер, и крылатый дворец абсолютно разрушают историческую атмосферу", — возмущался архитектор Дмитрий Бутырин. Заказчиком был значительно превышен высотный регламент.

О сегодняшнем соотношении реконструируемых площадей и нового строительства Метельский говорить отказался, сославшись на преждевременность вопроса. По словам Пашкова, "это будет уточняться в процессе проектирования, в ходе приспособления исторических объектов будут меняться и их площади".

Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg считает, что сегодня инвестор более информирован о превратностях предстоящей работы, чем предыдущий (речь идет о первом конкурсе в 2006 году). "В конкурсе стали более строгими ограничения на развитие территории, что позволит уменьшить споры по поводу архитектурного проекта развития ансамбля", — сказал он.


Ирина Кравцова

Досье
ООО "Новая Голландия Девелопмент" принадлежит российскому олигарху Роману Абрамовичу (аффилировано с холдингом Millhouse Capital UK Ltd).

Компанию ООО "Меридиан" на церемонии вскрытия заявок представляла юрист Дарья Филина, связанная с банком "Санкт-Петербург" (совладельцем которого является сын губернатора города Сергей Матвиенко). Эксперты также не исключают, что "Меридиан" — дублер "Новой Голландии" Абрамовича для обеспечения легитимности конкурса.

Предыдущий инвестор, компания "СТ Новая Голландия" (Шалва Чигиринский), отказался от реализации проекта в прошлом году. За это время были снесены стены и часть исторических объектов. Официально инвестдоговор был расторгнут в марте 2010 года. Празднование начала реализации проекта приурочили к ПЭФ (летом 2007 года). Оно было отмечено грандиозной вечеринкой ВИП-персон, сопровождавшейся фантастическим фейерверком. Сегодня Смольный пытается через суд взыскать с компании более 500 млн рублей в счет арендной платы.

Площадь острова Новая Голландия составляет 7,8 га. До перестройки на нем находилось 26 зданий общей площадью 68 тысяч кв. метров. Из них пять являлись памятниками федерального значения.

До 2005 года на острове хозяйничали службы ВМФ РФ. Демилитаризовать остров удалось только губернатору Валентине Матвиенко, хотя это неоднократно пытались сделать ее предшественники. Именно ей военные сдали ключи от острова в декабре 2004-го.

Проект английского архитектора сэра Нормана Фостера (Norman Foster) включал офисные помещения, магазины, три отеля, жилье (9 тысяч кв. м), дворец фестивалей (16,3 тысячи кв. м), галерею искусств, музей, подземный паркинг (на 1093 машины). Предполагалась также реконструкция двух мостов и создание семи новых: четырех — через Крюков канал, трех — через Адмиралтейский и двух внутренних.

Новая Голландия — первый военный порт России, который был основан по указу Петра I 21 сентября 1721 года. Это уникальный памятник промышленной архитектуры раннего классицизма XVIII века.

Подписывайтесь на канал ЗакС.Ру в Дзене , Телеграм , Дзен.Новости




Новости29 марта
Смотреть предыдущие новости →





Главное ↓ 

О редакции Реклама