Петербургский фантом реновации

В 2008 году правительство Санкт-Петербурга приняло закон "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге". Согласно закону планировалось расселить из аварийных хрущевок жителей более чем двух десятков кварталов. На месте снесенных жилищ прошлого века должны были быть возведены новые современные многоквартирные дома с развитой инфраструктурой. Реализацией программы в Петербурге занимаются скандально известная компания ООО "Воин-В" и  ООО "СПб Реновация". На сегодняшний день не выполнено и одной десятой части запланированного объема работ. О том, почему эта многообещающая программа была фактически провалена и что может изменить сложившуюся ситуацию, ЗАКС.Ру поговорил с экспертами.

В октябре 2008 года компания "Воин-В" приобрела участок размером 22,7 га за 103,5 млн рублей. Согласно проекту реновации, компании нужно расселить 15 хрущевок общей площадью 68 тысяч кв. м. Стоимость проекта застройки территории после их сноса оценивается в 2,4 млрд рублей. Договор города с компанией "Воин-В" истекает в марте 2018 года. К этому времени компания должна будет передать администрации 31,6 тысячи кв. м жилья для переселения арендаторов городских квартир. Инвестор предоставил городу только 20 квартир площадью чуть более 1 тысячи кв. м.

Как сообщила ЗАКС.Ру директор по развитию ООО "Воин-В" Рита Беспалова, в настоящее время компания осуществляет первый этап программы.

По первому этапу строительства предусмотрено четыре свободных земельных участка в квартале Ульянка 2А. Участки переданы в собственность ООО "Воин-В" - 145 и 146 по ул. Лени Голикова в мае 2012 года, 147.1 по улице Лени Голикова и 249.1 по проспекту Стачек — в декабре 2012 года.

По информации, предоставленной Беспаловой, на сегодняшний день: полностью освоен только участок 146 по улице Лени Голикова. Жилой дом на 120 квартир введен в эксплуатацию в марте 2014 г., в собственность Санкт-Петербурга передано 1094 кв. м. Также закончено строительство двух корпусов на участке 147.1 по ул. Лени Голикова, сданы документы в Службу государственного строительного надзора на разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. После этого в этих корпусах будет передано под заселение около 3000 кв. м, передача квартир занимает от трех до шести месяцев.

"СПб Реновация" в 2009 году приобрела на торгах за 392 млн рублей право развить 22 квартала в девяти районах Петербурга. Общая площадь территорий, подлежащих реновации, составила порядка 900 га. Согласно договору с городом, за 9 лет компания обязалась снести 1200 жилых домов и на их месте возвести 8 млн квадратных метров нового жилья, рассчитанного на проживание 450 тысяч человек. Стоимость программы руководство компании оценило в 400 млрд рублей.

К сожалению, пресс-служба ООО "СПб Реновации" не смогла пока предоставить ЗАКС.Ру данные относительно выполненного компанией объема работ. По словам помощника пресс-секретаря организации, на данный момент аналитический отдел предприятия производит подсчет данных.

Трудные обстоятельства

Как утверждает координатор движения "Красивый Петербург" по Кировскому району Валерий Веремейчик, сама идея реновации действительно необходима городу, но ее воплощение сталкивается со множеством непреодолимых сегодня проблем.

— Это очень хорошая идея. Состояние многих хрущевок удручающее. Мы должны понимать, что эти дома строились с расчетом простоять не более 30 лет. Это была временная мера для решения жилищного вопроса. А вот сама программа исполняется крайне плохо. Я считаю, что для ее реализации отпущено слишком мало времени, — рассказал в беседе с ЗАКС.Ру активист.

По его словам, сложность заключается в неправильно рассчитанном объеме проектных и строительных работ. Веремейчик утверждает, что поставленные программой сроки выполнения реновации фактически невыполнимы.

— 10 лет – это очень мало! За 10 лет последовательно снести десятки домов и построить новые нереально. Дом строится 2-2,5 года. Проект планировки и межевания разрабатывается тоже в течение двух лет, и это при благоприятных раскладах. После принятия постановления в 2008 году проект планировки появился только спустя 3 года. За оставшиеся семь лет перестроить и расселить целый квартал невозможно, — считает активист.

Еще одну причину провала программы координатор "Красивого Петербурга" видит в фактическом неучастии представителей исполнительной власти Петербурга.

— К реализации этой программы отнеслись халатно. Органы исполнительной и законодательной власти не обеспечили необходимое сопровождение. Городская комиссия по развитию территорий заседает крайне редко, всего лишь раз в полгода. Районная комиссия — раз в три месяца. И инструментарием влияния на процессы в районной администрации не обладают. Также отсутствует взаимодействие между жителями районов, градозащитниками и инвесторами. Исполнительная власть должна была принять все меры для формирования нормального и конструктивного диалога. А муниципальная власть была и вовсе исключена из этого процесса, — полагает Валерий Веремейчик.

Активист также считает, что компания "СПб Реновация", в отличие от "Воина-В", пытается конструктивно общаться с жителями кварталов, попавших под реновацию. Но и эта компания тоже не может должным образом реализовать задуманную программу из-за ряда причин.

— У них отсутствуют "стартовые пятна". Это места в квартале, где они могли бы начать стройку. Плюс в этих кварталах не решены транспортные вопросы и вопросы социальной инфраструктуры. Их проблемы больше касаются взаимодействия с органами исполнительной власти, — поясняет Вереймейчик.

По его мнению, негатива в ситуацию вокруг реновации добавляет неосведомленность многих граждан о деталях процесса.

— Порядок расселения и сроки строительства поплыли. Мало кто знает, что будет дальше. И непонятно, как город будет пролонгировать существующие инвестиционные договоры с компаниями, сроки которых истекают в 2018 году. Срок является существенным условием контракта, и если инвестор не укладывается, то должны последовать штрафные санкции. Но все прекрасно понимают, что есть объективные причины задержки, независимые от инвестора. И сейчас правительство ломает голову, как никого не обидеть и продолжить реализовывать программу, — заключил Веремейчик.

Важно отметить, что инициатива активиста "Красивого Петербурга", поддержанная депутатом ЗакСа от "Единой России" Сергеем Никешиным, – о вынесении на публичные слушания плана реализации мероприятий по развитию каждой застроенной территории – могла бы способствовать внесению ясности для жителей хрущевок в отношении сроков их расселения и сноса. Но она не встретила понимания в комитете по градостроительству и архитектуре. Как сообщил Веремейчик, в ответе комитета указывается, что в этой процедуре нет существенной необходимости, так как закон о развитии застроенных территорий не обязывает застройщиков проводить публичные слушания, а лишь рекомендует.
 
Гарантированная безответственность

Экс-депутат МО "Дачное", член совета регионального отделения партии "Яблоко" Андрей Палевич не сомневается в том, что расселить и перестроить старые кварталы жизненно необходимо для города и его жителей. В то же время он крайне скептически настроен к тому, как этот процесс реализуется в Петербурге.

— То, что сейчас происходит, не имеет никакого отношения к реальной реновации! Покажите мне за 8 лет программы хоть один расселенный дом. Таких нет, и это факт. Даже если мы изучим документы, то поймем, что главная обязанность строителей — это передать квартиры городу. Понятие о расселении людей там отсутствует, — заявил Палевич.

По его словам, в рамках закона о реновации существует единственный договор между городом и инвесторами. Договор предполагает, что инвесторы должны предоставить городу определенное число квартир, и этот процесс касается только жильцов по найму, где хозяином квартир является Петербург. А с собственниками жилья, которых в хрущевках немало, необходимо заключать договоры по отдельности, чего, как утверждает экс-депутат, не происходит.

— Когда спрашивали напрямую комитеты о том, что будет именно с собственниками жилья, если не заключить с ними отдельные договоры, то они ответили, что в этом случае никто расселен не будет. В самом законе уже заложен механизм ухода от ответственности. Согласно документам, компанию "Воин-В" никто не обязывает кого-то переселять, им надо просто сдать дома городу, — подчеркнул политик.

Палевич также отметил, что первоначальный план расселения и строительства был весьма логичен, но сейчас, спустя 8 лет, он многократно и необоснованно изменялся, что привело к "полному бардаку" с порядком очередей расселения и многим нарушениям при строительстве новых домов.

Бывший депутат указал, что в нынешней форме программа обречена на провал и только вмешательство городских властей в этот процесс может что-то изменить.

— Для того чтобы работать по программе реновации, "Воин-В" заплатил городу 103 млн рублей, и это ненормально. Получается, что это никакая не социальная программа, а коммерческий проект, который должен отбить эти деньги. Город должен вкладывать деньги в реновацию, а не строительная компания. Заниматься переселением жителей и общаться с ними должна городская власть, а не компания-застройщик, дело которого должно ограничиться непосредственно строительством, — полагает Палевич.

Он утверждает, что законодательное обеспечение реновации не предполагает хоть какую-то ответственность городских властей в случае срыва программы и именно данный факт мог существенно затормозить активность работы администрации.

Уплотнительная застройка, а не реновация

По мнению депутата ЗакСа от партии "Справедливая Россия", заместителя председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Алексея Ковалева, программа реновации и все поправки, которые были внесены в Жилищный кодекс, это всего лишь способ легализовать уплотнительную застройку в Петербурге, и не более того.

— Это просто "воровство". Всё положительное, что изначально было заложено в программу, в наших петербургских условиях стало отрицательным. Изначально закон подразумевал, что указанные в нем кварталы будут снесены и перестроены полностью, но теперь правительство города устанавливает эти территории, подлежащие реновации, внутри самих кварталов. Инвестор не хочет расселять жителей домов на окраинах квартала и делает проекты реновации исключительно для внутриквартальных территорий, на месте которых должны быть воздвигнуты высотные дома, — объяснил Ковалев.

Попытку остановить "вредоносную" деятельность застройщика на законодательном уровне, по словам Алексея Ковалева, парламентарии уже предпринимали, но губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил на нее вето. Суть законопроекта заключалась в том, чтобы понимать под территорией, подлежащей развитию, всю площадь квартала целиком.

Ковалев считает, что такая ситуация возникла из-за того, что проект реновации в своем изначальном виде был экономически нерентабелен ни для одного инвестора.

— Наиболее ужасным проявлением этого является деятельность компании "Воин-В", которая даже установила собственные нормы, строя для переселения жителей трехкомнатные квартиры площадью всего лишь около 40 квадратных метров. Они получили на это согласование от правительства города, — возмущается депутат.

Успех аналогичной программы в Москве Алексей Ковалев связывает с высокой ценой на недвижимость в столице, которая значительно превышает стоимость строительных работ. В отличие от Петербурга это делает подобное предприятие экономически рентабельным.

— У нас такой возможности нет. Я считаю, что людям необходимо приобретать землю вокруг своих домов. Тогда можно будет надеяться на честный инвестиционный проект для каждого отдельного дома. Если дать людям заниматься этим вопросом самостоятельно, то всё будет получаться намного быстрее и эффективнее, но для этого нужно дать жителям возможность приватизировать землю, — считает парламентарий.

Ковалев приводит в пример ситуацию, когда компании "Строительный трест" дали возможность приобрести земельные участки под "немецкими коттеджами" в Старопарголовском квартале по проспекту Тореза, 71-79. Депутат усматривает в этом почву для коррупционных нарушений и считает, что рядовым гражданам Смольный никогда не согласует подобную процедуру.

Заложники программы

Реновация в Петербурге сегодня имеет проблемный и сложный характер. От этого благородного, на первый взгляд, градостроительного проекта по множеству причин страдают все его участники.

Застройщики не успевают выполнить условия договоренностей с городом – как из-за отсутствия "стартовых площадок" на территории кварталов, указанных в законе, так и из-за яростного сопротивления местных жителей, зачастую плохо представляющих, во что может обернуться реновация лично для них. Инвесторам жизненно необходимо сделать этот проект коммерчески выгодным, учитывая, что даже право перестраивать старые кварталы обошлось им в копеечку.

Страдает и руководство города, которому придется отчитываться через 2-3 года о провале масштабной градостроительной программы перед федеральными властями и горожанами. Администрации Петербурга, судя по всему, невыгодно будет взимать неустойку с "СПб Реновации" и "Воина-В" за срыв сроков и объемов работ, ведь очереди из строительных компаний, которые могут взяться за такое коммерчески сомнительное с позиции сегодняшнего дня предприятие, как реновация, на пороге Смольного не наблюдается.

Страдают и жители. Неизвестна судьба собственников жилья, договоры с которыми, по мнению Палевича, до сих пор не заключены. Горожане, населяющие дома, входящие в программу реновации, находятся в полнейшем неведении относительно дальнейшей судьбы своего имущества, ведь сроки и планы работ очень сильно изменились, и внести ясность в них пока что никто не может.

Получается, что реновация всем нужна, но и всем неудобна. И вместо качественного и реального развития более чем двух десятков обветшавших кварталов мы наблюдаем лишь серию градостроительных и политических скандалов вокруг этой темы.

Святослав Афонькин