Тяжелая доля

Власти Ленобласти уверяют, что готовы решать проблемы обманутых дольщиков, но не всегда могут убедить последних, что они на их стороне.

Проблема обманутых дольщиков в соседнем с Петербургом регионе последнее время стабильно находится в верхних строчках не только социально-экономической, но и политической повестки дня. Прошедший 17 февраля в Петербурге митинг пострадавших от недобросовестных застройщиков даже спровоцировал заочную полемику между депутатом петербургского ЗакСа от КПРФ Ириной Ивановой и губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко. Иванова на митинге заявила, что "пока власть не предпринимает необходимых и достаточных мер для наказания виновных, в том числе и чиновников, допустивших незаконное строительство или обман граждан – мы будем обмануты!". Глава Ленобласти в свою очередь напомнил, что соратники Ивановой по партии — депутат Гоcдумы РФ Александр Некрасов и депутат ЗакС Петербурга Александров Рассудов — являются первый владельцем, а второй директором по развитию компании ГК "Лидер Групп", которая уже больше года не может достроить ЖК "Три кита" в посёлке Мурино Всеволожского района Ленинградской области.

Чтобы разобраться, насколько оправданны претензии в адрес областных властей, почему приводимые дольщиками данные о числе  проблемных объектов в Ленинградской области расходятся с официальными цифрами, и есть ли у граждан шансы дождаться своих квартир, мы решили дать слово тем, кто непосредственно отвечает за работу с участниками долевого строительства и застройщиками проблемных объектов. Корреспондент ЗАКС.Ру встретился с  заместителем председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – начальником административно-правового отдела Дмитрием Лобановским, курирующим в комитете отдел контроля и надзора в области долевого строительства. 

 Бумажная работа

- Давайте уточним, чем занимается отдел контроля и надзора? Учитывая количество проблемных объектов в регионе, создается впечатление, что контрольная функция исполняет не слишком эффективно.

- Основная масса нашей работы связана с недостроенными жилыми домами, с задержками передачи квартир дольщикам. При этом, если прежде наша работа строилась большей частью в области проверок отчетности застройщиков, то с начала прошлого года пришлось серьезно перестроиться. Одна, например, из наших обязанностей – более тщательная проверка документации перед началом строительства. Были приняты определенные ужесточения требований, теперь  мы даем заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. 

- По каким параметрам?

- У нас цель – не допустить продаж от изначально "токсичной компании", тем самым,   снизить риск возникновения недостроев. Поэтому мы оцениваем много параметров. Например, имели ли судимости директор компании и главный бухгалтер. Смотрим, сколько квадратных метров компания строит, не находится ли в банкротстве, в реестре недобросовестных поставщиков. Проверяем размер уставного капитала. Раньше он был всего 10 тысяч рублей. Понятно, что отвечать по обязательствам застройщику-банкроту было просто нечем.

- Теперь – будет чем?

- По существующим требованиям, если строятся 10 тысяч квадратных метров – уставной капитал должен быть 10 миллионов рублей, если  100 тысяч строятся – 150 миллионов рублей, а если 500 и больше тысяч "квадратов" - не менее 1,5 миллиардов рублей. А очередные ужесточения требований вступят в силу с июля этого года. Все расчеты между дольщиком, застройщиком, и генеральным подрядчиком  станут проводиться только через банковский счет в так называемом уполномоченном банке. Застройщик будет вправе иметь только один расчетный счет, а уполномоченный, т.е. специально отобранный для этих целей, банк будет обязан контролировать расходование денежных средств.

 Это в будущем снимет социальное напряжение, ведь риски недостроя будут нести не люди, а банки. Кроме того, с рынка уйдут мелкие застройщики без опыта, потому что, согласно новым требованиям, чтобы получить разрешение на строительство, компания должна будет существовать не менее трех лет и уже построить хотя бы 10 тысяч квадратных метров – например, выступив генподрядчиком.

- Сколько застройщиков проходят проверку и получают возможность  привлечения денежных средств дольщиков?

- Примерно половина от обратившихся. Остальных  отправляем на доделку. Например, в проектной декларации должна быть определена плата за подключение к газу и электричеству. У многих застройщиков она не указана. Возвращаем им документы с рекомендацией внести.

- Каковы еще функции отдела?

- Выездные проверки – когда мы едем к застройщику и там проверяем разрешительные документы, бухгалтерию, документы, подтверждающие целевое расходование привлеченных для строительства денежных средств Федеральный законодатель дал нам право проводить   плановые проверки в отношении одной и той же компании-застройщика не чаще одного раза в три года, внеплановые – по заявлению граждан. Мне ежедневно поступает минимум 20 обращений от участников долевого строительства с требованием провести проверку строительства. В случае наличия в требовании оснований для проведения проверки мы в обязательном порядке выезжаем к застройщику.  Но бывают случаи массовой рассылки такого требования – это когда одно и  то же письмо пишут 200, 300, 400 дольщиков одного объекта. А еще они отправляют это письмо в прокуратуру, губернатору, полномочному представителю президента… . Эти органы пересылают письма нам. И таким образом число ответов, которые готовит комитет, утраивается. Таким образом и получается та самая "бумажная работа, которой только и заняты чиновники вместо реальных дел". Просто подписать 400-1200 ответов на одну и ту же тему. Вы пробовали? 

Двойной учет

- Одна из основных претензий в адрес властей со стороны участников долевого строительства — отказ в признании того или иного объекта проблемным, а покупателей квартир обманутыми дольщиками. Сколько всего проблемных объектов и обманутых дольщиков в Ленобласти и насколько официальные цифры отражают реальное положение дел?

- У нас существует официальный список – "дорожная карта". В ней числятся девять объектов. Но при этом мы понимаем, что в так называемой "красной зоне" - то есть, группе риска недостроя и задержки – примерно в три раза больше объектов. Их работу мы контролируем особенно тщательно. Обманутых дольщиков, по федеральным критериям – 340 человек. К тому же постановка на учет в качестве обманутого дольщика имеет заявительный характер — не все пишут обращения о включении в реестр.    

- Почему так мало? Сами дольщики насчитывают свыше двух тысяч пострадавших. В одних только "Силах природы" 2700 покупателей.

- Есть трудность в определениях. Приказ Минстроя №560 — это прокрустово ложе. В него нужно уместиться. Вот, например, только в феврале прошлого года в критерии проблемного объекта добавили банкротство застройщика. А до этого, банкротство не считалось параметром "проблемы". Кроме того, там были такие милые нюансы, как требование, касающееся статуса страховой компании, страховавшей риски дольщиков. Для признания дольщика пострадавшим она должна была быть ликвидирована. Но если она в процессе ликвидации? Или в процессе банкротства? Это ведь может длиться годами. А признать людей пострадавшими  было нельзя. Сейчас, согласно 560-му приказу Минстроя критерии определяются так: проблемный объект – этот тот, в котором просрочка передачи ключей дольщикам не менее полугода, и при этом дом не строится. Либо проблемным считается объект, который  возводит компания, находящаяся в процедуре банкротства застройщика.

- Допустим, но ведь объект не превращается в недострой в один момент. Люди видят, что на стройплощадке длительное время ничего не происходит, пишут обращения и получают ответ, что все в порядке. Получается, нужно ждать банкротства застройщика?

- Понимаете, для дольщиков все иначе. Они судят по коробке дома. Дом увеличивается, каждый день работает кран - значит, все хорошо. А когда, например, застройщик приводит коммуникации - эту работу не видно, хотя она очень важная и требует времени и денег. Но дольщик начинает паниковать и требовать проверок. Это, что касается хороших объектов. Что касается плохих, то эти застройщики знают, как создать видимость работы, какие документы нужно предоставить, чтобы объект не был признан проблемным. С той стороны работают очень хорошие юристы.

Зачем нужно ЖСК

- Даже те, кто официально получил статус обманутого дольщика, жалуются на невнимание властей к их проблемам и отсутствие реальной помощи, причем зачастую речь идет о каких-то элементарных вещах типа временной регистрации. Почему комитет не может помочь обманутым людям в решении их проблем?

- Мы помогаем. Просто наша помощь не такая, как многие ожидают. Мы, к примеру,  не можем в рамках действующего законодательства решить вопрос с временной регистрацией обманутых дольщиков. Просто потому, что, по закону, для регистрации мы обязаны предоставить каждому человеку по 6 квадратных метров жилплощади. В противном случае мы не будем отличаться от контор, которые прописывают людей в "резиновые дома". А как быть с  членами семьи обманутого дольщика? Им тоже нужна регистрация. Мы очень долго решали этот ребус, нашли выход, и, я думаю, мы сможем в ближайшее время помогать людям и с этим.

Мы помогаем делом. Мы оказываем юридическую помощь людям, консультируем их, участвуем в судебных заседаниях и процедуре банкротства застройщика. И обязательно общаемся с пострадавшими дольщиками. Дело в том, что при банкротстве именно застройщика у дольщиков есть возможность все-таки достроить дом и получить квартиры. Для этого им надо  жилищно-строительный кооператив и истребовать земельный участок с недостроенным объектом. Этот объект очищается от всех долгов и поступает в собственность пайщиков. Затем мы ищем инвестора, готового достроить дом. Я подчеркиваю, сейчас это  — единственный законный вариант людям получить квартиры без дополнительных вложений. Всю это процедуру мы сопровождаем юридически, поддерживаем информационно, собираем собрания, общаемся с людьми, говорим им, что и как нужно делать. И, конечно, у нас масса положительных примеров, когда мы достраивали дома после банкротства с новым инвестором через процедуру создания ЖСК.

- Возникает закономерный вопрос, зачем это нужно инвестору, он ведь не благотворительностью занимается?

- Например, инвестор может построить вместо трехэтажного дома – 12-этажный, как это сейчас происходит в Колтушах. Часть отдать пайщикам в исполнение обязательства, остальные квартиры продать. Или же инвестор получает гарантии, что построенные им социальные объекты область выкупит в первоочередном порядке. Если же ЖСК не будет создано, недостроенные дома просто уходят с торгов и вырученная за них сумма делится между всеми кредиторами по копеечке. В этом случае, конечно, люди фактически теряют свои  вложения.

Наша задача объяснить людям, по какой схеме будет достраиваться объект, что нужно для решения вопроса. С октября прошлого года  мы каждые выходные выезжали на встречи с дольщиками. Но часто это, к сожалению, выглядит как встреча противников. Особенно, если главные виновники недостроя – представители застройщика – не приходят. А бывает и такое. На встречах в школе в  Мурино часто так было. Мы были вынуждены и оправдываться перед дольщиками, и слушать претензии, и пытаться объяснить. Понимаете, ФЗ-214 так устроен, что после заключения первого договора долевого участия, в заложники попадают и власти, и дольщики. Застройщик говорит, что дольщики не должны возмущаться срывами сроков передачи ключей, так как тем самым они "обрушивают продажи на объекте". С точки зрения застройщика дольщики также не могут требовать неустойки за просрочку, так как тем самым они "обанкротят застройщика", не могут забрать деньги, так как "вытащить их из стройки уже невозможно" и всеми этими законными методами, опять повторюсь, с точки зрения застройщика, дольщики приближают компанию к краху. Дольщики в этой системе координат должны вообще ничего не предпринимать "чтобы не навредить застройщику". В свою очередь, власти не должны штрафовать застройщика, по все тем же причинам,  они не могут отзывать разрешения, так как тогда оставляют людей без квартир, и застройщик спокойно уходит. При достройке мы также не можем вкладывать в коммерческую стройку бюджетные средства, так как это нецелевое использование бюджетных средств, мы также не можем вмешиваться в деятельность проблемного застройщика, так как это будет расценено как "кровавое рейдерство". Руки связаны у всех, кроме застройщика.

- Сколько человек в вашем отделе занято проблемами дольщиков?

-  На сегодняшний день отдел "долевки" -  это реально работники "передовой" на войне за права граждан. На сотрудниках отдела лежит огромнейшая психологическая нагрузка. Я не говорю о переработках, хотя они, конечно, есть: мы все работаем допоздна, и по выходным тоже. В штате отдела – 9 единиц. Начальник отдела и 8 специалистов. Трое под Новый год уволились – не выдержали такого перегруза. А работы меньше не становится. Я подписываю от 30 до 50 ответов в день. А еще подписывает ответы председатель Комитета, заместитель Председателя Правительства Ленинградской области. Сейчас  опять увеличился поток обращений от граждан. Причем, нередки случаи, когда мы даем ответ по существу или даже приглашаем автора письма поучаствовать в работе комиссии, посвященной решению вопросов проблемных объектов. А назавтра опять получаем письмо с теми же вопросами, которые уже обсудили и, вроде бы, решили. От того же, что любопытно, автора. Мы уже тратим на ответы не 20 процентов рабочего времени, как было раньше, а 60. А не отвечать – не можем. И ответить на оскорбления не имеем права, а они звучат все чаще.

Вы же понимаете, люди пишут нам свои эмоции. Их обидели, обманули, люди негодуют. Но самое морально тяжелое не это. Очень трудно получать письма и встречаться с теми, кто не возмущается, а просто рассказывает о беде и боли. Мы – как кабинет психологической помощи людям. Например, писала мать-одиночка, вложившая все накопления и маткапитал в квартиру в "Ленинградской перспективе" в Девяткино. Она работает на двух работах, тянет детей, платит ипотеку – ее нельзя не платить! Снимает квартиру. И пишет: "Я живу только ради детей, жить не хочется". Еще у нас приемы по вторникам, средам, приходят каждый раз не меньше 50 человек. Так вот, на прием приходила бабушка. Она продала свою квартиру, чтобы купить в новостройке. Теперь живет в дачном домике, воды там нет, боится, что не доживет до получения квартиры

- Каковы шансы обманутых дольщиков получить свое жилье? Что вы можете предъявить в качестве конечного результата своей работы?

- За последние пять лет свои квартиры получили более 2500 человек – это если говорить о тех, у кого вообще не было шанса на то, что застройщик все-таки достроит дом. Только за 2017 год  примерно 10 тысяч квартир были сданы застройщиками из нашей "красной зоны" особого контроля. Планы на будущее тоже довольно оптимистичные. Например, по ЖК "Силы   природы"  инвестор предоставил график. Согласно ему, в конце июня 2019 года будет достроена 1 очередь, в начале 2020 - вторая. Мы пошли застройщику навстречу и договорились с УК "Мурино" о безавансовой прокладке труб водоснабжения и водоотведения до границ участка. Компания, которая будет застраивать соседний с "Силами природы" участок, возьмет на себя социальные обязательства О2 по местам в детских садах и парковках. Что касается "Ленинградской  перспективы", где работает компания Ленспецстрой - им нужен кредит. Если банк его даст, все будет хорошо. ЖК "Ванино"  тоже довольно позитивно идёт. Туда вернулся иностранный инвестор, которого обманули в России. Он вкладывает средства и достраивает, важно ему не мешать. Сейчас на горизонте еще две сложные компании — "Главстройкомплекс" и "Норманн". Готовимся.

Мария Шмелева