Строители "Охта центра" рассчитали цену башни

Центр экспертиз ЭКОМ подготовил краткий анализ знаменитого своей недоступностью ТЭО (технико-экономического обоснования) проекта строительства "Охта центра". В финальной части исследования эксперты делают вывод: "Стало понятно, почему заказчик очень не хотел предоставлять материалы ТЭО общественности на публичных слушаниях".

Саму разработку ТЭО осуществил Инженерно-экономический университет — внушительный труд состоит из четырех томов, каждый в 200–300 страниц. Он дает представление о конкретных цифрах, касающихся будущего небоскреба. Например, площадь "Зоны 1" — собственно высотки — составит 312 тысяч кв. м (включая парковку в 90 тысяч кв. м), "Зоны 2" — концертного комплекса и музея — 47,3 тысячи (опять же включая парковку).

Зона компании "Газпром" — 32 тысячи, а дочерних компаний — 38 тысяч "квадратов". Отметим, что сам Алексей Миллер зарезервировал для себя кабинетик в 1750 кв. м — таков размер "зоны председателя правления ОАО "Газпром". По-видимому, Миллер планирует занять в "Охта центре" целый этаж, а то и не один. Предусмотрены зоны общественного питания, зона конференций и прессы, вестибюли пересадки из одной группы лифтов в другие, библиотеки, архивы, двухэтажный подземный паркинг на 3 тысячи машино-мест и многое другое.

По просьбе ЗАКС.Ру руководитель Центра ЭКОМ Александр Карпов прокомментировал резюмирующие тезисы экспертов, проводивших анализ материалов ТЭО.

"Исходные допущения и привнесенные в расчеты ошибки делают весь расчет бессмысленным", — полагают эксперты.
"Весь расчет направлен на то, чтобы доказать принципиальную окупаемость этого проекта, — поясняет Александр Карпов. — И в конце делается вывод о том, что проект офисного центра является окупаемым. Если такая работа была заказана и оплачена — значит, это кому-то нужно".

Согласно расчетам авторов ТЭО, средняя арендная плата для кафе и ресторанов будет составлять, например, 18 915 рублей за кв. м в квартал в 2011 году, а к 2035 году достигнет 68 390 рублей. Это по оптимистическому сценарию, по пессимистическому — всего 58 255 рублей. По первому сценарию "Охта центр" окупится за 30 лет, по второму — потребуется больше времени (сколько — не указывается). Хотя сама башня должна окупиться, по расчетам, за 16–20 лет.

Строители сильно рассчитывают на доходы от концертного зала — в 2035 году он должен приносить им по 242,5 млн рублей ежемесячно. В месяц должно проходить три концерта российских артистов, один концерт зарубежного артиста, три театральные постановки, по одному корпоративу, торжественному мероприятию и шоу. Кстати, таблицы расчетов опираются на стопроцентную заполняемость зала. Тогда "Зона 2" окупится к этому сроку.

На самом деле, как подчеркивает руководитель ЭКОМ, даже сами авторы ТЭО указывают на то, что исходные допущения были им продиктованы — иными словами, это то, что пожелал заказчик. Например, все расчеты верны при условии, что все помещения будут арендованы в течение полугода после сдачи в эксплуатацию. Не учитывалось и то, что после ввода "Охта центра" арендные ставки на рынке могут просесть, и многое другое. "А поскольку допущения абсолютно нереалистичны, то и вывод об окупаемости рушится, — развивает мысль Карпов. — И если этот вывод был для кого-то важен, то мы посредством означенного анализа сообщаем: "Извините, всю работу нужно делать заново".

"Понты Газпрома представляют собой весьма внушительную сумму — более 20 млрд. рублей. Именно такой величины может достичь экономия, если реализовывать проект без высотного строительства", — гласит второй ключевой тезис.

Стоимость "Охта центра" в целом, исходя из расчета, — 59,7 млрд рублей. Интересно, что эту сумму Газпром озвучивал с самого начала проекта, хотя ТЭО появилось гораздо позже. Сам небоскреб обойдется в 28 миллиардов. Одни 39 лифтов фирмы "Шиндлер" обойдутся в 73 млн рублей. Расходы на эксплуатацию этого сверкающего великолепия составят примерно 131 млн рублей в месяц. Только ежемесячное мытье окон будет стоить 1,36 млн рублей.

Если предположить, что принятый коэффициент удорожания каждого последующего этажа не занижен, то при стоимости строительства 1 кв. м площади на первых этажах, равной 166,6 тысячи рублей (по методике расчета в ТЭО — с учетом дополнительных и непредвиденных расходов, зимнего удорожания, с НДС), на крайних этажах цена одного метра доходит до почти 660 тысяч рублей, резюмируют авторы анализа.

"Общественно-деловой район "Охта центра" может существовать в разных видах — как с небоскребом, так и без, и специалисты много раз пытались выяснить: а зачем, собственно, нужна 400-метровая башня, — раскрывает этот тезис собеседник ЗАКС.Ру. — Тем более что, как следует из проекта, верхние 78 метров вообще не содержат никаких помещений. Это будет гигантский стеклянный колпак — который, разумеется, стоит денег: проектирование, строительство, эксплуатация. Какая вообще связь между вертикальной отметкой, на которой находится офис, и способностью компании нормально работать, платить налоги и так далее?.. Поскольку никаких внятных ответов на эти вопросы получено не было, то мы считаем, что это даже не амбиции, а понты".

"Если посмотреть, сколько будет стоить здание или комплекс зданий аналогичного по производственным площадям объема, но без превышения допустимой высоты (отметим, в 2006 году такой вариант предлагал Норман Фостер. — Ред.), — продолжает директор Центра ЭКОМ, — то выяснится, что объекты обойдутся гораздо дешевле — экономия достигнет около 11 млрд рублей, и еще примерно 9 млрд можно сэкономить на многоэтажных подземных автостоянках. А в целом при грамотном подходе можно было бы сократить расходы на сумму до 26–27 млрд рублей".

Такая сумма — это половина стоимости ремонта Саяно-Шушенской ГЭС или четыре-пять крупных фармацевтических заводов, которые смогут значительно снизить зависимость России от импорта лекарств.

"Экономические результаты проекта крайне неудовлетворительные — доходность проекта ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Его реализация в том виде, в каком он предполагается в расчетах, принесет убытки как акционерам "Газпром нефти", так и государству", — констатируют авторы аналитического исследования ТЭО.

Офисы будут стоить примерно так (по расчетам Инжэкона): в 2011 году 53 тысячи рублей за кв. м в помещении до пятого этажа, 62 тысячи — с 5-го по 20-й, 68 тысяч — выше. К 2035 году цены поднимутся до 192 тысяч, 224 тысяч и 246 тысяч соответственно.

"Коммерческая составляющая проекта — сдача помещений в аренду. Замечу, на вычисление ставок арендной платы изведено столько бумаги! Такое впечатление, что это чья-то диссертация", — иронизирует Александр Карпов. Казалось бы: взять средние или максимальные ставки по городу, прикинуть — обычная методика. Однако составители ТЭО уверены, что в Петербурге нет объектов уровня "Охта центра", поэтому ориентироваться даже на максимальные имеющиеся ставки невозможно.

"И это притом что в офисах класса А по городу огромное количество пустующих помещений, — обращает внимание руководитель ЭКОМ. — В итоге разработчики строят всякие хитрые модели, показывая, как цена сдаваемой площади зависит от разных свойств недвижимости. И затем путем экстраполяции выводят прейскурант для офисов, которые будут расположены в башне. Огромные интеллектуальные усилия были направлены на то, чтобы убедить нас в том, что это выгодный проект. Но, учитывая, что неправильно подсчитаны и исходные вложения, и эксплуатационные затраты, выясняется, что проект убыточный. И компания, которой придется содержать этот деловой центр, будет все время нести потери. Соответственно, это скажется на ее прибыли, снизятся отчисляемые налоги. Если же дорогие офисы займут дочерние структуры "Газпром нефти", то эти потери лягут на плечи акционеров".

Согласно прогнозу разработчиков ТЭО, уже в 2008 году арендная плата на помещения на 1–5-м этажах должна была достичь 11 113 рублей, к 2011 году — 13 288 рублей. В реальности средние арендные ставки в декабре 2008 года составили 4360 рублей, а в мае 2009-го — 3680 рублей за кв. м. в квартал (по данным Гильдии управляющих и девелоперов), то есть примерно в три раза ниже прогнозных. В конце 2009 года ставки составляют от 3000 до 4200 рублей в квартал, и повышение ожидается не ранее конца 2010 года. С учетом этих данных экстраполяция должна выглядеть совсем по-другому, говорится в заключении на ТЭО.

"С учетом вышесказанного становится понятно, почему заказчик очень не хотел предоставлять материалы ТЭО общественности на публичных слушаниях", — заключают эксперты.

"Начнем с того, что в рассматриваемых материалах не содержится никакого обоснования количества будущих рабочих мест — в качестве исходной цифры берется просто некая константа. В то время как представители "Охта центра" обосновывали требующееся им количество площадей тем, что именно столько необходимо для размещения такого-то количества работников. И ссылались при этом на ТЭО — мол, там все подробно обосновано, — напоминает Александр Карпов канву событий. — Перевернутая логика! На самом деле количество квадратных метров и работников заказчики выдали для ТЭО в качестве исходного задания".

Руководитель ЭКОМ также отметил, что машино-мест в действительности потребуется существенно больше, чем указано в ТЭО. Наряду с этим в технико-экономическом обосновании нет и намека на школы, детсады, кружки для одаренных детей — никаких социальных объектов. По проекту предполагается, что одно машино-место будет приходиться на шесть работающих в башне сотрудников.

"У людей понимающих все это вызывает просто смех. Например, то, как они посчитали затраты на энергопотребление, не включили в смету расходы на уборку снега… А в целом четко показанная убыточность проекта, безусловно, подрывает доверие к нему", — подытоживает директор Центра ЭКОМ.

В материалах ТЭО не удалось обнаружить затрат на строительство ТЭЦ для снабжения общественно-делового центра теплом и электроэнергией, на перекладку и прокладку инженерных сетей по территории двух кварталов, на берегоукрепительные работы по набережной реки Охты, обустройство обещанных парков и других расходов.

Кстати, стоит отметить, что в своем обосновании проекта авторы ТЭО относят к положительным сторонам небоскреба то, что он "находится в центральной части города" и из него "открывается вид на Смольный монастырь, зону размещения администрации Петербурга и Ленобласти и на архитектурные памятники города". Руководство города и ОДЦ "Охта", напомним, постоянно уверяет, что башня не будет видна из исторического центра Петербурга. "Охта центр", таким образом, получается довольно своеобразным объектом — из него исторический центр, оказывается, будет виден, а сам он из центра — нет.


Подготовила Валерия Стрельникова