Шишкин: ГЧП выведет из цены жилья инфраструктуру

К 2020 году в России должно вводиться жилья в 2,5 раза больше, чем сегодня. Федеральные чиновники уверяют, что квартиры (дома) будут недорогими и качественными. Роль волшебной палочки отведена государственно-частному партнерству (ГЧП), в котором государство будет участвовать банком земли. Его формирование в регионах возложено на специально созданный федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). О том, как государство намеревается понудить инвесторов строить недорого и качественно, корреспонденту ЗАКС.Ру рассказал заместитель генерального директора Фонда РЖС Андрей Шишкин.

- Какой процент в себестоимости квартиры приходится на землю? строительство инженерии?

– Цена земли в себестоимости квадратного метра составляет всего 10 – 13%. Доля затрат на строительство внутренних и внешний сетей в себестоимости 1 кв. метра достигает в среднем до 30%.

- Есть ли планы передавать земли застройщику бесплатно?

– Фонд РЖС реализует земельные участки в соответствии с земельным законодательством и №161 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» на аукционах. Предметом торга является либо право аренды земельного участка, либо право собственности. Победителем аукциона признается компания, предложившая максимальную сумму за лот. Стартовая  стоимость  лота определяется на основании отчета независимого оценщика.

Реализация земельных участков под инвестиционные проекты вне аукциона, вряд ли возможна, если мы не говорим о развитии приоритетных проектов государственного значения. Напомню, в мае был принят закон, который разрешает Фонду РЖС по решению президента РФ безвозмездно передавать земельные участки Фонда с расположенной на них недвижимостью в собственность юридических лиц, определяемых правительством.

Кроме этого, разрабатывается проект закона о безвозмездной передаче земельных участков под жилищные кооперативы учителей, врачей, ученых и других профессиональных коллективов. Появление упрощенного порядка предоставления участков под отраслевые кооперативы в совокупности с льготными программами кредитования, предусматривающими субсидирование первоначального взноса или процентной ставки, позволит решить жилищную проблему для этих категорий граждан. Сегодня около 19% населения уже пользуется подобного рода жилищными программами. Увеличение этой цифры до 35-45% решает проблему целиком.

- За счет кого будет строиться инженерия?

– У Фонда есть три способа обеспечения участков инженерией. Самый простой, когда участок «садится» на уже существующую инфраструктуру. Второй способ – включение затрат на подключение участка к коммунальным и энергетическим сетям в инвестиционные программы естественных монополий, таких как МРСК, ФСК, а также местных ресурсообеспечивающих организаций. В случае отсутствия первых двух возможностей, Фонд ищем возможность создания ГЧП – государственно-частного партнерства. Принцип его действия выглядит таким образом: субъект гарантирует потребление, Внешэкономбанк дает долгосрочный кредит, Фонд находит частного оператора, который будет строить объекты инженерной инфраструктуры. Фонд организует это партнерство, передает его по конкурсу в частные руки, после чего частная компания через тариф возвращает себе затраты на создание и содержание объектов. И наконец, если три варианта не сработали, то Фонд может рассмотреть возможность инвестирования собственных средств в подготовку инженерной инфраструктуры.

Первый проект, где Фонд выступит в качестве инвестора, это строительство демонстрационного малоэтажного поселка эконом-класса в г.Истра Московской области. В этом случае Фонд РЖС будет строить инфраструктуру за счет собственных средств.

– То есть, в себестоимости жилья цены земли и инженерии не будет?

– Использование механизма государственно-частного партнерства не предполагает включение затрат не создание инфраструктуры в себестоимость квадратного метра. Поскольку строительством инфраструктурных объектов занимается не застройщик, а инвестор, который будет возвращать потраченные средства за счет включения затрат в тариф.

- За чей счет будет строиться социальная и транспортная инфраструктура?

– По каждому участку в рамках заключенных Соглашений о сотрудничестве между Фондом и субъектами РФ утверждается план мероприятий, с указанием этапов освоения участка, сроков и ответственных лиц. Как правило, создание объектов социальной инфраструктуры региональные и местные власти берут на себя.

- Правительство намерено снизить стоимость и за счет промышленного домостроения. Насколько может удешевить жилье тиражирование проектов?

– Фонд РЖС формирует базу проектов повторного применения с целью дальнейшего тиражирования их на своих участках. Для этого совместно с Союзом архитекторов России ежегодно проводится конкурс на лучший проекта малоэтажного энергоэффективного жилища эконом-класса «Дом XXI века».

С победителями и лауреатами конкурса заключаются договоры на разработку проектной документации, которую можно использовать при застройке территорий. По итогам прошлогоднего конкурса Фонд получит первый комплект типовой проектной документации на 11 малоэтажных жилых домов. Второй конкурс пополнит копилку Фонда еще на 15 проектов для всей линейки малоэтажных домов экономического класса.

Первый демонстрационный малоэтажный поселок с использованием конкурсных проектов будет построен на площадке в подмосковной Истре. В ноябре Фонд РЖС проведет аукцион и определит застройщика на участок площадью 65 га. Вместе с правом аренды застройщик бесплатно получит готовый пакет проектной документации. Вместе с тем, застройщику будет предложен проект планировки территории, выполненный победителем градостроительного конкурса.

Обычно разработкой и утверждением проекта планировки инвестор занимается самостоятельно. На это уходит 1-2 года. Наличие готового пакета документации, несомненно, ускорит начало строительства. Застройщик сможет приступить к строительству домов уже в начале следующего года.

- Какие «таблетки» будут выписываться инвестору для снижения аппетита? Не будет ли он по-прежнему накручивать высокую маржу на квартиры? И беспрецедентные меры правительства будут сведены на нет.

– Фонд РЖС в настоящее время разрабатывает поправки в действующее законодательство, предусматривающие проведение торгов с понижением цены (голландский аукцион). На них определяющим критерием будет не максимальная цена за право аренды участка, а минимальная стоимость одного метра квадратного построенного жилья. Такие аукционы будут касаться только участков, где планируется строительство жилья эконом-класса. Результатом торгов станет понижение цены, установленной Минрегионом для каждого региона.

На земельных аукционах Фонда победитель не просто приобретает участок, который сможет использовать по своему усмотрению, он получает участок с «обязательствами». В прошлом году Фонд получил право в аукционной документации прописывать основные требования к параметрам и характеристикам освоения земельного участка: в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Также мы обязательно прописываем минимальный объем жилой застройки на участке с указанием доли жилья экономического класса. Устанавливаем требования к используемым строительным материалам и технологиям. Фонд ориентирует застройщиков на энергоэффективные и экологичные материалы, конструкции и технологии, которые не только ускоряют процесс строительства, но и создают комфорт проживания.

Иными словами, застройщик изначально знает, на что он идет и может просчитать свою прибыль. И приобретая участок в аренду, обязан выполнять все предписанные требования. В случае, если он уклоняется, Фонд имеет возможность расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

- Глава Фонда РЖС заявил, что Фонд является гарантом качественного жилья и среды обитания, а не поставщиком земли. Как будете контролироваться качество?

– В целом Фонд нацелен на развитие малоэтажного жилья. Более того, мы формируем благоприятные условия проживания будущих владельцев. С одной стороны, при планировке территорий стараемся добиваться высокоплотной застройки, которая по количеству квадратных метров на гектар сопоставима с высотной застройкой 9-12 этажей. Но с другой, предлагаем более качественные условия проживания. Это другая философия. Человек получает по доступным ценам дом площадью не более 150 квадратных метров, возведенный из экологичных материалов, а с ним - земельный участок не более 10 соток. И обустроенную инфраструктуру: школы, детские сады, магазины, культурно-развлекательные центры, зоны отдыха.

Фонд РЖС контролирует процесс освоения участка на всем протяжении реализации проекта. На строительных площадках установлены камеры видеонаблюдения для постоянного мониторинга ситуации, еженедельно мы получаем отчеты о проделанных работах, подтвержденные  результатами фотофиксации. Такой режим помогает оперативно реагировать на возникшие у застройщика трудности, связанные с ресурсообеспечением, с наличием административных  барьеров, либо недостатком финансирования. Фонд предпринимает все усилия, чтобы реализация проекта шла в соответствии с утвержденным графиком и качественно.

- На какие нормативы строительства среды обитания будете ориентироваться? Насколько я знаю, на сегодня в России их нет. Петербург только пытается их разработать.

– Да, действительно, в России нет вновь утвержденных стандартов планирования территорий, и даже разработка методических рекомендаций к градостроительным проектам находится на начальной стадии.

Между тем Фонд провел первый градостроительный конкурс, по итогам которого получил несколько вариантов проектов планировки земельного участка в подмосковной Истре. Это своего рода рекомендация к организации пространства нового поселка на участке Фонда. Участники  представили не просто набор отдельных жилых кварталов, а продуманные с точки зрения экономики, планировки, транспортной доступности, комфортности проживания архитектурно-пространственные решения.

- Кому передается земля из Фонда – местной власти? инвесторам?

– Мы получаем в качестве имущественного взноса земельные участки от Российской Федерации, и затем их реализуем на земельных аукционах. Процесс этот достаточно сложный. Сначала мы находим земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, которые используются неэффективно или не по назначению. Как правило, информация  поступает от субъектов РФ. После чего Фонд готовит предложение по дальнейшему использованию участка в соответствии с условиями генерального плана развития конкретной территории и выносит его на рассмотрение Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. Она решает либо передать участок в собственность Фонда, либо передать в распоряжение того субъекта РФ, на территории которого участок расположен.

Участки, переданные Фонду в собственность, мы и выставляем на аукционы. Все средства, полученные от реализации земельных участков на торгах, поступают на счет Фонда в полном объеме. Если же участок был передан субъекту, то аукцион проводят региональные власти. И в этом случае доход от аукциона распределяется в следующем соотношении: 50% поступают в бюджет субъекта, а 50% – муниципального образования, в границах которого находится участок.

- Какую землю по стандартам Фонда будут осваивать в Петербурге?

– В настоящее время Санкт-Петербургу передан один участок, расположенный в г.Пушкин. Это земли СПГАУ. Он отдан под комплексную жилищную застройку.

Беседовала Ирина Кравцова