Домовые советы: жители в силках управляющих компаний

С 19 июня 2012 года по статье 161.1 Жилищного кодекса во всех петербургских домах, в которых нет ТСЖ или ЖСК, должны функционировать советы многоквартирных домов. Впрочем, по информации жилищного комитета, сейчас создано лишь 3135 советов, хотя должно быть примерно 18 тысяч (из расчета, что в городе всего 22 тысячи домов, а в 17% действуют ТСЖ или ЖСК). При этом, как считают эксперты и представители общественности, не все из этих немногочисленных советов работают по-настоящему. Дело в том, что в их создании активное участие приняли управляющие компании. Конфликт интересов просто не мог не возникнуть: одна из основных задач совета – следить за деятельностью как раз управляющей компании.

Советы отличаются от ТСЖ и ЖСК. Их главная особенность в том, что они являются общественными организациями, их регистрация не осуществляется. Также совет, как и любой жилец дома, может контролировать действия управляющей компании и обсуждать ее проекты договоров. Есть возможность выносить на собрание вопрос, как пользоваться имуществом дома.

Куда больше полномочий у председателя совета, который может самостоятельно заключить договор с управляющей компанией, предварительно выбрав ее. Кроме этого, председатель совета может подписывать акты приемки работ по содержанию и текущему состоянию, выступать от имени жильцов дома в суде по делам, связанным с управляющей компанией.

- Каждый дом должен иметь инструмент для решения множества имущественных вопросов. ТСЖ сейчас создать очень трудно. В отличие от предыдущей формулы, по которой четверть дома могла создать ТСЖ, сейчас необходима половина дома для создания. То есть в голосовании должно принять участие 100% жильцов, а это невыполнимо, – рассказывает ЗАКС.Ру генеральный директор НП СРО "Оккервиль" Игорь Михайлов. – А вот совет создается по старой процедуре: нужно всего лишь 50% и 1 метр, то есть только половина создает совет дома. Это то же самое, что ТСЖ, но без образования юридического лица.

Однако на деле жильцы не проявили инициативу при создании советов: после того как в июне 2011 года в Жилищный кодекс были внесены изменения, согласно которым собственники жилья должны были самостоятельно создавать советы, за год их появилось чуть менее 1 тысячи. Также первоначально предполагалось, что вопрос инициирования советов после июня 2012 года ляжет на плечи органов местного самоуправления. Однако муниципалитеты занялись лишь консультированием граждан, а инициировали создание советов районные администрации и управляющие компании.

- По отчетам управляющих компаний – конечно, во всех домах созданы советы многоквартирных домов, но мы думаем, что многие из них существуют только на бумаге, – объясняет ЗАКС.Ру депутат МО "Большая Охта" Николай Паялин.

Как отмечает Паялин, 1 октября в МО Большая Охта начнется работа по определению легитимности созданных советов. По его словам, после обхода активных жителей будет понятно, создан ли совет на самом деле.

- Я предполагаю, что не все будет соответствовать действительности, - замечает Паялин. – Если жители ничего не будут знать о совете, то они как собственники напишут заявления в ЖКС и узнают, кто является членом совета многоквартирного дома. Как только придут ответы, мы поймем, было ли собрание жильцов, живут ли в доме люди, участвовавшие в этом собрании.

Решением этого вопроса займется руководитель общественной организации потребителей "Справедливость" Николай Тямшанский. Он отмечает, что все активные жители уже собрались в ТСЖ, а остальным, более пассивным, доказать полезность советов очень трудно. Также он разъясняет, как проходила деятельность управляющих компаний по агитации за создание советов.

- Например, на тему создания советов задумался "ПромИнвест" (компания владеет ЖКС №1 Красногвардейского района, ЖКС №2 Центрального района и ЖКС №1 Кировского района – прим. ЗАКС.Ру). Они попытались донести, что надо собирать советы домов, – поясняет ЗАКС.Ру Тямшанский. – Очевидно, что вся их активность была направлена не на то, чтобы создать самостоятельный орган контроля деятельности управляющей компании. Они хотели, чтобы функционировало своеобразное подразделением управляющей компании, которое взяло бы на себя часть функций управляющей компании и не получало бы денег. Это, конечно, очень извращенное понимание закона

При этом ЖКС чинил препятствия активным жителям, которые решили создать совет сами.

- Вот я заявляю, что хочу избрать совет. Тогда ЖКС обязан предоставить список собственников, напечатать на каждого собственника лист голосования, заготовки протоколов. Дали один лист – сказали, чтобы дальше печатали мы сами, – жалуется Татьяна Воронцова, председатель совета дома по адресу Таллинская улица, 30.

Воронцова вспоминает и более серьезные нарушения. Так, ЖКС подделал протоколы собраний собственников жилья, чтобы компания "ЭР-Телеком" могла получить разрешение на проведение работ. Как отмечает Воронцова, в списке проголосовавших числились и люди из неприватизированных квартир, хотя за них должно было проголосовать доверенное лицо от государства. Поэтому, утверждает Воронцова, удивляться, если будут обнаружены "липовые" советы, не стоит.

- Мы лично обращались в муниципалитет, говорили, что готовы поделиться методическим опытом по созданию совета, провести семинар, – говорит ЗАКС.Ру один из председателей советов домов в МО "Полюстрово". – Нам сказали, что ждут команды из администрации, но эта команда так и не поступила. Вопрос тихо закрылся сам собой, и представители власти ушли в сторону.

Зато, как уверяют собеседники ЗАКС.Ру, не редки случаи, когда совет навязывается жителям управляющими компаниями. Так, некоторые считают, что фактически в городе действует меньше 3 тысяч советов, как о том заявляет Жилищный комитет. А вместо реальных, созданы советы для профанации. В частности, недавно жители "разоблачили" бутафорский совет, созданный одной из управляющих компаний на основе подписей якобы жителей дома.

При этом не все представители управляющих компаний уверены в очевидности идеи создавать советы после инициативы самих компаний.

- Управляющая компания возьмет тогда людей наиболее лояльных к ним, чтобы они твердили, что все устроено здорово. Это как в стране: есть определенные партии, которые видят только то, что им нужно видеть, – комментирует ЗАКС.Ру генеральный директор управляющей компании "Возрождение" Павел Иванов.

Иванов считает, что советы не могут хорошо работать из-за низкой квалификации жильцов дома.

- Как можно обучить вчерашнего библиотекаря разбираться в фановой системе дома или коллекторах отопления? Библиотекарь хорош в литературе, а вот в фановых трубах – вряд ли, – замечает Иванов.

Отметим, что в компании "ПромИнвест", которая, как уже было сказано выше, наоборот всячески поддерживает эту инициативу создания советов, комментариев ЗАКС.Ру получить не удалось.  

По словам Николая Тямшанского, уже работающие советы приносят немало пользы. Например, он рассказывает, как жильцам дома по адресу Заневский проспект, 13, удалось договориться с одним из магазинов, который занимает общее имущество жильцов – часть лестничной клетки – о том, что собственники не будут пытаться их выселить, хотя имеют на это право, а те профинансируют некоторые работы в течение года. Как результат, за последний год были собраны средства, чтобы установить козырьки у входов в парадные, а на одной лестничной клетке были поменяны старые окна на стеклопакеты. И это не единственный подобный случай.

- Можно еще вспомнить дом на проспекте маршала Блюхера. Там жители смогли договориться, что им в квитанцию напрямую, в обход ЖКС, поставили строчку "плата за охрану". То есть деньги не шли в ЖКС, а шли напрямую в охранную фирму. Система сейчас полностью налажена – платежи пошли, – говорит Тямшанский. – Или была история, когда в суде неплательщик смог подтвердить с помощью актов, подписанных председателем совета дома (это тоже нововведение: раньше, если какие-то услуги не предоставлялись, чтобы это подтвердить, нужна была подпись представителя управляющей компании – прим. ЗАКС.Ру), что услуги, за которые он должен был платить, не предоставлялись. А вот управляющая компания не смогла доказать обратное.

Если вернуться к вопросу легитимности навязывания советов управляющими компаниями, то на подобный вопрос в жилищном комитете ЗАКС.Ру ответили, что "управляющие организации вправе оказать собственникам организационную поддержку при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, либо при наличии доверенности от собственника помещения в многоквартирном доме управляющая организация вправе сама инициировать и организовать такое собрание". При этом, хотя с момента, когда по закону в домах советы должны быть образованы на обязательной основе, прошло уже больше года, санкций при отсутствии совета не предусмотрено.

Как говорит Игорь Михайлов, навязать совет сверху невозможно, потому что это противоречит Гражданскому кодексу. Но "такое, к сожалению, случается".

- Бывает, когда советы навязывают – когда формально собственники жилья выбрали совет, но на самом деле к такому решению их подтолкнули третьи силы. Неудивительно, что если дело доходит до серьезных разбирательств, наличие совета дома становится открытием для 99% собственников, – замечает Михайлов.

Как резюмирует Михайлов, советы – очень полезный инструмент; другое дело – насколько добропорядочные люди им руководят.

Петр Трунков