Памятник как актив. Как Петербург застраивает исторические кварталы

Около четверти территории Петербурга занимает зона охраны объектов культурного наследия, и девелоперам приходится работать в условиях постоянных ограничений. При этом за последнее десятилетие отношение рынка к памятникам поменялось (по мнению участников рынка): исторические объекты научились вписывать в новую застройку. Старые водокачки, трубы и целые здания деликатные девелоперы превращают в "точку притяжения". О том, как складываются отношения города и застройщиков, обсудили 12 ноября на сессии "Вторая жизнь исторической архитектуры" в рамках 10-й Биеннале "Архитектура Петербурга" представитель КГИОП, архитекторы и девелоперы. 

Четверть города — под охраной

Спикеры дискуссии не скрывали: Петербург — один из самых зарегулированных городов России. С этим соглашались и застройщики, и представитель комитета по охране памятников. Первый заместитель председателя КГИОП Екатерина Козырева привела цифры: в зоны, в которых охраняется историческая ценность территории, входит около 35 тысяч гектаров — это примерно 25% всего города. При этом, как считает чиновница, зоны охраны — не застывшая конструкция.

– Город взрослеет, появляется то, что необходимо сохранять, - рассуждала Екатерина Козырева. 

Регулирование наслаивается друг на друга: объекты наследия защищает федеральный закон № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия", зонирование — закон Санкт-Петербурга № 820, плюс "Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников" входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. 

По словам Козыревой, в отношении "зарегулированности" в части охраны зданий и территорий, Петербург уступает лишь крошечному Плёсу, где под разного рода ограничениями находится ещё большая доля территории. 

Отношения "контроль — застройка" в КГИОП предпочитают называть партнёрством. 

– На самом деле: мы и контролируем, но во многих случаях можем и помогать, — сказала Екатерина Козырева. 

Архитектор, основатель PROXIMA ARCHITECTS Всеволод Яковлев - модератор сессии признался, что постоянно слышит от коллег жалобы на то, что ограничения мешают работать. Сам он дипломатично придерживается другого мнения: 

– Если мы уберём эти ограничения, в городе, к сожалению, начнётся хаос. Когда у тебя есть чёткие ограничения — ты по ним проектируешь. Ты возмущаешься, что они у тебя есть, что нам „завязали руки", но при этом сохраняется целостность, - рассуждал Яковлев. 

Сами ограничения, по словам спикеров, за последние полтора десятка лет прошли большую эволюцию: с тех пор как вступил в силу закон № 820 ("об охранных зонах"), система охраны заметно изменилась, инструменты стали другими, а условия работы с памятниками — более предсказуемыми. 

Один рубль за метр: как город заинтересован в реставрации

Отдельный блок сессии был посвящён "экономике наследия", то есть экономической выгоде от сохранения, а не разрушения исторических объектов. Как отметила Екатерина Козырева, город разработал несколько механизмов вовлечения памятников в оборот. 

Базовый — программа аренды объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии "Рубль за метр". По ней объект передаётся в аренду на 49 лет по результатам торгов, у арендатора есть семь лет на реставрацию (два года на проект и пять на работы), а после её приёмки ставка аренды опускается до рубля за квадратный метр в год. Как озвучила Козырева, по данным комитета имущественных отношений (это ведомство является "оператором" программы), с 2019 года по сентябрь 2026-го в рамках программы были подготовлены документы по 35 объектам, 15 из них нашли арендаторов, три уже восстановлены. 

Среди крупных проектов, в которых участвует КГИОП, спикеры назвали кластер "Остров фортов" в Кронштадте.

– Нельзя сказать, что пользователь построил замечательный парк для туристов и жителей города и ушёл. Нет, трудоёмкая работа по реставрации фасадов продолжается, и мы надеемся, что в ближайшее время она будет завершена, — рассказала Козырева. 

По открытым данным, реставрация трёх главных фортов — Кроншлота, "Петра Первого" и "Александра Первого" — стартовала в 2020 году, объекты готовятся выйти из реставрации; инвесторы уже подписали соглашения по долгосрочной аренде нескольких укреплений. 

Другой пример из доклада зампреда КГИОП — приспособление исторического газгольдера на Обводном канале, где с 2017 года работает "Планетарий №1". По словам представительницы комитета, соседний газгольдер был приспособлен под креативный кластер, однако "сейчас этот кластер закрыт, и мы ждём, что дальше там будет происходить". 

Справка "ЗАКС.ру": газгольдеры на набережной Обводного каналы были построены во второй половине XIX века по проекту архитектора Рудольфа Бернгарда. 

C 2017 года в здании работало культурное пространство "Люмьер-холл", в 2023-м оно закрылось. В в 2025-м здание получило статус регионального памятника, в 2026-м появился проект приспособления к современному использованию. 

В соседнем газгольдере с 2017 года размещается "Планетарий №1". 

Из тюремных камер — в отели: чем станет легендарный "Кресты"

Самым обсуждаемым примером на сессии стал проект приспособления следственного изолятора "Кресты" на Арсенальной набережной. Комплекс в феврале 2025 года на торгах "ДОМ.РФ" купила девелоперская группа "КВС" — за 1,135 миллиарда рублей; общий объём инвестиций в редевелопмент компания оценивает примерно в 15 миллиардов, а открытие обещает к 2030 году. В сентябре 2026-го реставрация началась: КГИОП выдал разрешения на первые объекты — входное здание с квартирами надзирателей, дома для надзирателей, баню и прачечную, а сам комплекс закрыли для посетителей.

Справка: "Кресты" возводили в 1884–1892 годах по проекту архитектора главного тюремного управления Антония Томишко. Два крестообразных корпуса, давших комплексу название, вмещали 960 одиночных камер на 1150 заключённых; на момент постройки это была самая современная тюрьма России — с электричеством, водопроводом и канализацией. Через её камеры прошли Лев и Николай Гумилёвы, Иосиф Бродский, Константин Рокоссовский, Георгий Жжёнов, Николай Заболоцкий. Арестантов перевели в новый СИЗО в Колпино к декабрю 2017 года.

Как рассказала на сессии представитель КГИОП, проект вызвал массу споров, но и огромный интерес: собственник после покупки столкнулся с бесконечным потоком желающих побывать "в тюрьме". 

– Люди бесконечно записывались на экскурсии — просто чтобы прийти и посмотреть, как же это всё выглядит внутри, — отметила она. 

Отдельно спикер проговорила эмоциональную сторону проекта: "Самое сложное — что многие люди в этих стенах чувствуют очень негативные переживания. Мне кажется, что пройдёт много лет, прежде чем этот негатив уйдёт из комплекса". 

Но со временем, по её мнению, "Кресты" начнут жить совсем другой жизнью — так же, как это произошло с Новой Голландией: "Это же были просто склады", а теперь горожане приходят туда гулять и проводить время.

Концепция, утверждённая Советом по сохранению культурного наследия в декабре 2025 года, предполагает крупный общественно-культурный и деловой центр. Как рассказал на сессии руководитель НииПИ "Спецреставрация" Игорь Пасечник, тюремный храм останется церкви, в небольших исторических зданиях разместятся офисы и рестораны, а в двух больших крестообразных корпусах с одиночными камерами — две гостиницы: пяти- и четырёхзвёздочная. Последняя станет семейным отелем со спа-комплексом,  четырёхзвёздный корпус — для деловой аудитории. В подвале одного из корпусов откроют музей, в другом — спа; в советских постройках, не входящих в предмет охраны, разместят ресторан, банкетные функции и парковку.

Проект предусматривает и интеграцию в городскую среду: подземный пешеходный переход через Арсенальную набережную и к причалу "Кресты". Часть исторических тюремных дверей, по планам инвесторов, отреставрируют и сохранят как музейные экспонаты.

От "вырежьте объект" до "проектируем вокруг него"

Ключевая трансформация рынка, по наблюдению КГИОП, произошла за последние десять лет. 

– Лет десять назад, когда застройщик приходил проектировать большие кварталы, он говорил: вот объект, он мне мешает, вырежьте его, — вспоминает Екатерина Козырева. — Сейчас он понимает, что объект в центре квартала — это точка притяжения, и начинает проектировать и реализовывать проект вокруг него.

В КГИОП считают, что сегодня в городе наблюдается настоящая "влюблённость в наследие" со стороны инвесторов. С комитетом могли бы поспорить градозащитники, однако на сессии 12 ноября сконцентрировались на удачных примерах освоения исторических зданий.

В качестве наглядного примера смены логики вспомнили Левашовский хлебозавод на Петроградской стороне, один из двух сохранившихся в Петербурге хлебозаводов-автоматов, построенных в 1930-х по системе инженера Георгия Марсакова (всего таких заводов в стране было семь: пять в Москве, два в Ленинграде). Круглая форма здания продиктована кольцевыми конвейерами; завод выпекал хлеб почти 90 лет и не останавливался даже в блокаду. Производство закрылось в 2010-м, в 2012-м здание признали памятником регионального значения — к тому моменту оно было в плачевном состоянии. 

В 2016 году участок вокруг хлебозавода под жилой комплекс приобрела группа RBI: рядом с памятником вырос ЖК Futurist, а сам завод в течение четырёх лет реконструировали. Как рассказали на сессии, около 30% средств из бюджета проекта направили в общественную функцию.

– Это не просто какое-то жильё — это культурно-духовное пространство. А в здании завода сейчас находится наша штаб-квартира, выставочное пространство, мемориал, — сказал Заместитель директора по проектированию компании RBI Павел Быков.

Реконструкция далась дорого: по данным группы RBI, она обошлась примерно в 1,2 миллиарда рублей — почти в полтора раза дороже первоначальной сметы, — практически все несущие конструкции пришлось усилить или заменить. При этом сохранили или воссоздали исторические элементы: ленточное остекление, метлахскую плитку, кирпичную кладку котельной — около 35 тысяч оригинальных кирпичей 1933 года, каждый из которых вычищали отдельно. Поздние пристройки 1990-х наобором демонтировали.

– Самое сложное в таких объектах — придумать идею, вложить какой-то смысл в то, что ты делаешь, — считает Павел Быков. — Само здание может быть не самым удобным для реконструкции, но если идея есть — всё остальное решаемо.

Побочный эффект удачного приспособления, как отметили на сессии, — люди начинают приезжать на выставки и мероприятия, и памятник из "исторической ноши" превращается в витрину района. 

Инженерные драмы: башня, которую перенесли

Работа с наследием не сводится к реставрации фасадов — часто она выливается в инженерные операции. Так на сессии вспомнили о проекте с сохранённой исторической водонапорной башней Охтинской бумагопрядильной мануфактуры на Пискаревском проспекте, 1. Вокруг неё выстроили новый ЖК. А башня оказалась над подземным паркингом и её пришлось пересаживать на новый фундамент. При этом старинное сооружение, столь мало по внутренней площади, что приспособить его под современные функции пока не получилось, но оно создаёт эстетику промышленной архитектуры и задаёт образ всему жилому комплексу вокруг. 

Отдельно участники дискуссии обсудили сложную категорию — здания, которые дошли до нас в плачевном состоянии или почти утрачены. По словам одного из спикеров, в таких случаях заходит речь уже не о реконструкции, а о воссоздании (обычно только фасадов) по историческим чертежам и фотографиям.

Нематериальное наследие и "дух места"

Завершающий круг сессии вышел за пределы фасадов: если речь идёт о памятниках, сохранять нужно не только камень. Екатерина Козырева напомнила, что петербургское регулирование различает "степени" ценности: 

– У нас есть мемориальные квартиры, мемориальные объекты, есть примечательные места — например, места, где проходили исторические события, где стояли церкви. 

Материализовать такую память, счиатпт она, непросто: описать ценность получается не всегда, и возникает "конфликт словесной описанности". 

Как резюмировали организаторы дискуссии, за последние годы тема сохранения исторических объектов повернулась к идентичности: "Сегодня всё больше объектов культурного наследия получают вторую жизнь через приспособление. Успешное приспособление — это не только сохранить историческую достоверность, но и вернуть объект в новое качество: заводы становятся частью жилых комплексов, склады — общественными или выставочными пространствами". 

Масштаб задачи в Петербурге огромен: в городе около девяти тысяч объектов культурного наследия, и, по оценкам участников рынка, примерно треть из них нуждается в реставрации. Вывод спикеров сессии: механика "сносим и строим заново" уступила место более тонкой настройке: памятник встраивают в экономику проекта — через программы аренды, через функции и через образ, который делает историческое здание смысловым центром нового квартала.

Материал подготовлен на средства гранта правительства Санкт-Петербурга

Елена Ожегова / Фото: ЗАКС.Ру