Институт, застрявший в горле инвестора

Завершен рейдерский захват здания бывшего детского сада в Петроградском районе, в котором до последнего времени располагался Невский институт языка и культуры. Здание, построенное по проекту архитектора Любарского в 1932–1938 гг. в стиле позднего конструктивизма, признано памятником регионального значения, однако застройщики, похоже, планируют возвести на его месте многоэтажный элитный жилой дом.

В начале 90-х пятеро предприимчивых женщин-преподавателей объединились и создали новое образовательное учреждение - Невский институт языка и культуры. В 1996 году они присмотрели бесхозное здание, бывший детский сад по адресу Большая Разночинная ул., 27. А в 98-м при содействии ОАО "Лентрансгаз" РАО "Газпром" получили его в аренду.

- Первый набор студентов мы делали в Ямало-Ненецком автономном округе, через родителей студентов нам удалось выйти на руководство Лентрансгаза, и газовики согласились нам посодействовать, - рассказывает Марина Диброва, ректор Невского института. - В тот момент зданием владела разорившаяся фабрика "Красное Знамя". "Газпром" согласился забрать его за долги и отдал нам в аренду.

Въехав в бывший детский сад, институт за счет собственных средств его отремонтировал, в частности, подключив к новой котельной. Договор аренды был подписан до бесконечно далекого 31 декабря 2012 года.

Однако к 2007 году руководство Лентрансгаза сменилось, старые заслуги перед ямало-ненецкими детьми канули в лету, а лакомая территория на Петроградке приглянулась застройщику.

Первые шаги

Рейдерскому захвату предшествовали повальные проверки силами всех возможных инстанций, всего их в институте прошло 24 за полтора года. Целью этих проверок, по мнению сотрудников института, было лишить его лицензии - тогда можно было бы автоматически расторгнуть договор аренды и освободить здание от обременения. Но ничего существенного, очевидно, не нашли, раз институт существует до сих пор.

- Ко мне летом 2008 года приходили какие-то скользкие мальчики, непонятно кто и откуда, представлялись неопределенно, типа "Александр" - и говорили, что здание все равно будет продано, - вспоминает Марина Диброва. - Предлагали взятки, один из них - 700 тысяч долларов, чтобы я отказалась от договора аренды.

Позже сотрудники института узнали, что уже в это время полным ходом велась подготовка к рейдерскому захвату института и арендованного здания.

В августе 2008 года здание было продано "Газпромом" некоему ООО "Приморский-Строй", а земля под ним, которую "Газпром" арендовал до 2049 года, приватизирована и также отчуждена в пользу "Приморского-Строя" (8,5 тысяч кв. метров за 505 833 рублей, притом, что реальная стоимость этой земли может составлять около 400 млн рублей, т. е. в 800 раз больше).

Затем в кадастровый паспорт здания было внесено изменение: наименование сменилось с "Детский сад" на "Невский институт языка и культуры", что позволило "Приморскому-Строю" получить свидетельство о собственности как будто бы именно на Невский институт. Целью этого был не только рейдерский захват образовательного учреждения, чтобы мгновенно расторгнуть договор аренды (к счастью, благодаря бдительности сотрудников этого удалось избежать), но и юридическое превращение двух отдельных объектов: земли и стоящего на ней здания - в единый так называемый "имущественный комплекс". Пробелы в российском законодательстве в отношении таких комплексов позволили изменить код функционального использования территории с 7.5 ("высшее и среднее специальное образование") на 7.2 ("управление организациями", т. е. офисы), что иным образом сделать было бы крайне сложно.

Очевидно, в планы приобретателей входило впоследствии вновь изменить функцию земель, чтобы затем построить на этом месте жилое здание - доказательством этому служит то, что в 2011 году в интернете появились объявления о продаже квартир в новом многоэтажном доме - на том самом месте, где все еще находился институт. Стало очевидно, что судьба бывшего детсада решена - и единственным препятствием для его сноса является арендатор - Невский институт.

Памятник задержит на время

В 2010 году "Приморский-Строй" подал иск на выселение Невского института. Первую инстанцию выиграл институт, вторую - истец. В итоге суд постановил расторгнуть договор аренды; основанием послужило то, что институт якобы был "недобросовестным арендатором" - в частности, не оплачивал водоснабжение.

- Незадолго до этого "Водоканал", получив заявление собственника, т. е. "Приморского-Строя", незаконно отказался принимать у нас платежи, - поясняет Диброва. - Так у суда появилось "доказательство" нашей "недобросовестности"…

Решение апелляционной инстанции было в августе 2011 года, институт подал кассацию, добившись наложения ареста на здание до окончания судебных разбирательств.

- В декабре 2011 года у собственника, видимо, лопнуло терпение, - рассказывает Марина Диброва. - Ночью несколько человек пробрались в институт, разгромили сантехнику, разбили батареи, в результате чего здание посреди зимы оказалось затопленным.

Очевидно, ночные посетители института не предполагали, что его внутренние помещения оснащены камерами наблюдения, на которых отчетливо видно, как несколько человек устраивают погром. Между тем директор "Приморского-Строя" Денис Котляр взял ответственность за их действия на себя и назвал это "ремонтными работами": "демонтаж старой сантехники и труб, просто очень быстрый". Правоохранительные органы не нашли в его действиях состава преступления.

Несмотря на сложности, возникшие у Невского института после "демонтажа", он работал в старом здании до 18 июля 2012 года, когда был выселен с приставами, после того как проиграл в суде во всех инстанциях.

Сейчас институт продолжает работу в другом помещении, которое сотрудники предусмотрительно арендовали заранее — хотя число студентов пришлось сократить.

При этом Марина Диброва не оставляет надежды вывести на чистую воду людей, осуществивших рейдерский захват. Сотрудники института добились внесения бывшего детского сада в реестр памятников культурно-исторического наследия регионального значения.

- Мы не надеемся вернуться в это здание - хотелось бы только сохранить его от сноса; у районных властей были планы вновь открыть в нем детский сад, - поясняет ректор Невского института. - Из-за обременения в виде статуса памятника новые владельцы не смогут снести его прямо сейчас. Конечно, зная петербургскую практику обращения с памятниками, мы понимаем, что это препятствие не остановит застройщиков, мечтающих построить здесь элитный жилой дом - но это позволит выиграть время. По этой же причине мы до последнего держались, не переезжая по новому адресу. Сделка о продаже земли под зданием может быть признана ничтожной, кроме того, за последние несколько лет фальсифицировано столько документов, что мы не оставляем надежды на возбуждение уголовного дела.

Продажа земли под бывшим детским садом по крайне низкой цене (всего за 505 тысяч рублей) заинтересовала Комитет по управлению городским имуществом. КУГИ подал иск о признании приватизации земли незаконной: то, что в момент продажи здание было зарегистрировано как институт, т. е. под образовательные цели, а не как просто нежилое, позволило продать его по существенно заниженной ставке. Если суд признает правоту КУГИ, сделка будет отменена. 5 сентября КУГИ проиграл первую инстанцию в арбитраже, однако решение еще может быть оспорено.

Анджей Беловранин