Эксперты оценили видимость здания RBI не так, как ее представил застройщик

На публичных слушаниях по проекту строительства 65-метрового здания в Петроградском районе представители застройщиков заявили, что оно не будет просматриваться ни в одной из исторических панорам, кроме набережной Кутузова. При этом они сослались на экспертизу "Института территориального развития". Но самих авторов исследования это привело в недоумение — они провели лишь предварительный ограниченный анализ, на основании которого никак нельзя делать выводы об отклонении от Правил землепользования и застройки.

На публичных слушаниях, прошедших 22 апреля в администрации Петроградского района, представитель компании ООО "НИС.Жилищное строительство" (структура холдинга RBI) Виктор Коршенбаум заявил, что при строительстве на Петровском проспекте, 20, здания высотой 65 м оно не будет просматриваться ни в одной из исторических панорам, кроме как при обзоре с набережной Кутузова у Литейного моста.

При этом Коршенбаум ссылался на результаты исследования оценки видимости, сделанного ООО "Институт территориального развития" (ООО "ИТР"). Однако, как пояснил ЗАКС.Ру заместитель гендиректора ИТР Владимир Аврутин, результаты работы, на которую ссылался застройщик, имели лишь предварительный характер (исследование проводилось по нескольким вариантам высот планируемого нового строительства, без уточнения объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого здания) и не могли служить обоснованием для испрашиваемого застройщиком отклонения от установленной Правилами землепользования и застройки высоты (28 м — по красной линии, 33 м — в глубине квартала). "О предварительном характере результатов нашей работы и соответствующих ограничениях сферы ее применения заказчик был проинформирован", — подчеркнул Аврутин.

К тому же даже этот предварительный анализ ИТР показал, что при высоте 65 м здание на Петровском проспекте будет видно вовсе не только с набережной Кутузова, а с 13 точек обзора, в том числе появится в двух охраняемых законом панорамах. Таких критических показателей могло быть и больше, если бы ИТР в своей предварительной работе не счел возможным рассматривать как данность еще только планируемое строительство на Леонтьевском мысу и набережной Европы, которое отчасти прикроет будущую высотку RBI.

По мнению экспертов ВООПИиК, такой подход теоретически допустим, если речь идет об анализе на перспективу, но не существующие в реальности здания-фантомы никак не могут браться в расчет при юридическом обосновании испрашиваемого отклонения. Кроме того, данные визуального исследования, проведенного ВООПИиК с использованием давно и весьма успешно применяемой на практике трехмерной модели Федорова — Винокуровой, показывают: даже если комплекс "Набережная Европы" построят в заявленных параметрах, высотка RBI будет торчать в панораме Стрелки Васильевского острова аккурат между Ростральными колоннами — при построении луча видимости с Дворцовой набережной, на ее участке протяженностью 43 м.

Помимо этого, по оценкам экспертов ВООПИиК, заявленное здание на Петровском пр. высотой 65 м появится в исторических панорамах при обзоре с набережной Макарова, Исаакиевской площади (в т. ч. при расположении наблюдающего у входа в Мариинский дворец высотка вырастет справа от Исаакиевского собора), от Летнего сада, фрагментарно — с набережной Робеспьера, ее будет видно в створе 6–7-й линий В. О. на всем их протяжении и в створе ул. Добролюбова, а также с Троицкой площади, Троицкого моста рядом с Петропавловским собором и с Биржевого моста.

Необходимо отметить, что на публичных слушаниях застройщик не предъявил ни динамической модели, которую в обязательном порядке разрабатывает ИТР, ни сброшюрованного специалистами института альбома.

"В нашей работе все представлено без купюр, — отмечает Владимир Аврутин. — Чтобы избежать фальсификаций при ее демонстрации или какого-то выборочного показа, когда могут быть представлены только отдельные вырванные виды, мы всегда прошиваем все пронумерованные листы, скрепляем печатью. Но мы не имеем возможности отслеживать, что именно и в каком виде представляет заказчик в комиссию по землепользованию и застройке, что поступает в КГА и что предъявляется на общественных слушаниях".

Как поясняет Владимир Аврутин, обычно в рамках договорных работ по оценке видимости ИТР предлагает заказчику безвозмездную услугу по участию своих специалистов в проведении публичных демонстраций подготовленных институтом материалов. Однако ООО "НИС.Жилищное строительство" воспользоваться такой услугой не пожелало, тем самым приняв на себя всю ответственность за качество и достоверность представления работы, сделанной ИТР по его заказу.


Татьяна Лиханова

Полный текст поступившего в редакцию комментария ООО "ИТР":

Об оценке видимости здания по адресу Санкт-Петербург, Петроградский район, Петровский остров, Петровский пр., 20, лит. Н

"ООО "ИТР" сообщает следующее:
1. Осенью 2009 года, в рамках договора с ООО "НИС. Жилищное строительство" по выполнению работ по оценке видимости планируемого к размещению объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, Петровский остров, Петровский пр., д. 20, Лит. Н., ООО "ИТР" подготовило и передало ООО "НИС. Жилищное строительство" предварительные демонстрационные материалы с иллюстрациями видимости объекта нового строительства при различных высотах в контексте исторических панорам и видов исторического центра Санкт-Петербурга и существующей окружающей застройки.

Данная работа выполнялась с целью анализа и предотвращения возможного влияния различных вариантов высот застройки территории рассматриваемого участка на охраняемые законом СПб городские виды и панорамы. В связи с рассмотрением одновременно нескольких вариантов высот объектов работа производилась на основе трехмерной компьютерной модели местности Санкт-Петербурга без уточнения объемно-пространственных характеристик застройки, окружающей планируемый объект капитального строительства, а также объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого объекта. О предварительном характере результатов работы и соответствующих ограничениях сферы ее применения Заказчик был проинформирован.

Указанным выше договором также предусматривается уточнение объемно-пространственных характеристик застройки, окружающей планируемый объект капитального строительства, а также объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого объекта, — для целей подготовки последующих материалов, позволяющих по стандартам ООО "ИТР" использовать их для предоставления в Городскую комиссию по землепользования и застройки для принятия окончательного решения по отклонению.

В настоящий момент работы этого этапа ведутся в соответствии с договором с ООО "НИС. Жилищное строительство".

2. По стандартам ООО "ИТР" при выполнении различных работ по оценке видимости их достоверность может быть обеспечена, если в них отражена степень видимости оцениваемых объектов, а также все случаи видимости. Т. е. полнота материалов не менее важна, чем отдельные части содержания. Именно поэтому отчеты ООО "ИТР" (в бумажном виде) обычно представляются Заказчикам документации в пронумерованном и скрепленном виде с указанием количества листов.

При этом указанный выше договор с ООО "НИС. Жилищное строительство" предусматривает, что одновременно с передачей любых результатов работ по Договору ООО "ИТР" предоставляет ООО "НИС. Жилищное строительство" право использования результатов работ как объекта авторских прав (результатов интеллектуальной деятельности) в коммерческих целях и любыми способами (в т. ч. воспроизводить, распространять, публично демонстрировать, перерабатывать, практически реализовывать в любой форме и любым способом) в соответствии с положениями ст. ст. 1270 ГК РФ., без ограничения срока действия результатов интеллектуальной деятельности, созданных в соответствии с Договором.

3. Обычно в рамках договорных работ по оценке видимости, ООО "ИТР" безвозмездно предлагает Заказчикам оказание услуги по участию своих специалистов в проведении публичных демонстраций материалов, подготовленных ООО "ИТР". Заказчик вправе отказаться от этого предложения, принимая на себя всю ответственность за публичную демонстрацию материалов, сделанных ООО "ИТР" по ее стандартам или сделанных по инициативе Заказчика на основе материалов ООО "ИТР".

Указанным выше договором между ООО "ИТР" и ООО "НИС. Жилищное строительство" не предусматривалось оказание ООО "ИТР" такой услуги.

4. По результатам указанной выше и выполненной ООО "ИТР" работы по оценке видимости проектируемого объекта капитального строительства (далее — Объект), планируемого к размещению по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, Петровский остров, Петровский пр., 20, Лит. Н., с учетом зданий планируемой застройки (Набережная Европы и Леонтьевский мыс) применительно к высоте здания 65 метров видимость объекта была зафиксирована применительно к 13 точкам обзора, в том числе относительно охраняемых законом панорам — применительно к 2 точкам обзора, в том числе одной при отсутствии лиственного покрова у находящихся в створе наблюдения зеленых насаждений в осенне-зимне-весенний период:

1. Панорама "Петровской наб. и Пироговской наб. от Б. Сампсониевского пр. до Литейного моста с Дворцовой наб. от Суворовской пл. до р. Фонтанки, наб. Кутузова и с Троицкого и Литейного мостов" (п. 2.3.2б закона) — Точка 18 (лист 30), вид с набережной Кутузова;

2. Панорама "Мытнинской наб. и Петропавловской крепости с Дворцовой наб. от Дворцового проезда до Суворовской пл." (п. 2.3.2б закона) — Точка 17 (лист 29а), вид со спуска к Неве от д.18 — при отсутствии лиственного покрова у находящихся в створе наблюдения зеленых насаждений в осенне-зимне-весенний период.

Кроме того, видимость объекта зафиксирована в угле обзора западной оконечности панорамы "южной части Каменного о-ва с пути обзора вдоль наб. р. Крестовки, Песочной наб. от Дворца молодежи до Каменноостровского моста и с берега р. М. Невки от Лопухинского сада и с Каменноостровского моста" (п. 2.3.2б закона ) — Точка 19 (лист 31), вид с Вершины Каменоостровского моста.

В результате уточнения объемно-пространственных характеристик застройки, окружающей планируемый объект капитального строительства, а также объектов, расположенных в створах видимости оцениваемого объекта, осуществляемого в рамках договора с ООО "НИС.Жилищное строительство", возможно уточнение вышеприведенных сведений о видимости объекта на фоне охраняемых панорам".