КУГИ нас рассудит – право на ответ комитета

В конце апреля 2013 года ЗАКС.Ру опубликовал статью "Инвесторы - Смольный, 1:0", в которой рассказывалось о том, как город проигрывает бизнесу судебные процессы. Одним из главных героев публикации стал комитет по управлению городским имуществом. Именно это ведомство является лидером как по опыту судебной практики в целом, так и по числу проигранных дел. За период с сентября 2012 по начало марта 2013 года представители КУГИ успели побывать в судах не меньше тысячи раз. ЗАКС.Ру подробно разобрал несколько примеров тяжб, а также попытался разобраться в причинах судебных неудач чиновников.

Через некоторое время после публикации статьи в редакцию ЗАКС.Ру обратилась первый зампред КУГИ Нино Лордкипанидзе. По ее мнению, текст статьи содержит "необъективную негативную оценку деятельности комитета" (позиция ведомства отражена в публикации).

ЗАК.Ру с удовольствием предоставляет КУГИ "право на ответ" и публикует подготовленный ведомством документ, подробно описывающий ход некоторых судебных разбирательств. Стилистика и орфография авторов сохранены.

1. Судебное дело по иску Комитета к ООО "Газпром трансгаз Санкт-Петербург" (№ А56-28874/2011).

Между Комитетом и ООО "Газпром трансгаз Санкт-Петербург" в 2004 г. был заключен договор аренды на инвест. условиях земельного участка по адресу: СПб., Варшавская ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с Благодатной улицей) для осуществления инвест. проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и гаражом-стоянкой. Договором установлено, что при нарушении условий договора в части возведения объекта большей площадью/с изменением функционального назначения, оговоренного при заключении договора, арендатор обязан выплатить в бюджет СПб. сумму, определенную в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости права на заключение договора на дату изготовления технической документации. Также согласно условиям договора при нарушении сроков оплаты указанной суммы арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы денежных средств, за каждый день просрочки. Несвоевременное перечисление ООО "Газпром трансгаз Санкт-Петербург" суммы, начисленной за изменение предусмотренных договором параметров объекта,  послужило основанием для обращения Комитета в суд с иском о взыскании 35 276 567 руб. 04 коп. штрафных санкций. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При определении размера штрафа суд первой инстанции применил ст. 333 ГК РФ, взыскав с ООО "Газпром трансгаз Санкт-Петербург" 10 млн. руб. штрафа, обосновав своё решение несоразмерностью заявленных санкций последствиям нарушения обязательства. Апелляционная инстанция посчитала, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, поскольку из взыскиваемой Комитетом неустойки ООО "Газпром трансгаз Санкт-Петербург" добровольно уже уплачена неустойка в размере 3 919 619 руб. 00 коп., что, по мнению апелляционной инстанции, является соразмерной и достаточной суммой. Суд кассационной инстанции отметил, что он не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании ст. 333 ГК РФ неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решения суда первой или апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (абзац третий п. 3 Пленума ВАС № 81 от 22.12.2011). Принятые судебные акты полностью соответствуют существующей правоприменительной практике и выработанной высшей судебной инстанции позиции по вопросу применения ст. 333 ГК РФ, которая является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

2. Судебное дело по иску Комитета к ФГОУ ВПО "Военно-космическая академия имени А.Ф. Можайского" Министерства обороны РФ (№ А56-25620/2010).

В связи с тем, что при реализации условий инвест. договора от 30.11.2000 по поручению ФГОУ ВПО "Военно-космическая академия имени А.Ф. Можайского" Министерства обороны РФ помимо лит. А и Б д. 8 по Офицерскому переулку также было снесено принадлежавшее СПб и не подлежавшее сносу здание лит. Г, Комитет обратился в суд с иском о возмещении причиненного ущерба, равного рыночной стоимости данного здания по состоянию на момент сноса в размере 20 100 000 руб. Факт принадлежности Комитету здания лит. Г был подтвержден представленными в дело доказательствами. Факт сноса здания сторонами не оспаривался и подтвержден письмом ГУП "ГУИОН" № 2393 от 17.03.2010, из которого следует, что при обследовании земельного участка по адресу Офицерский пер. дом 8 в октябре 2007 года был зафиксирован снос здания лит. Г. Однако имеющиеся в материалах дела документы не позволяют установить точную дату уничтожения здания. Представленная Комитетом копия акта о сносе жилого дома, по мнению суда, доказательством не является. Согласно ч. 6 ст. 71 АПК РФ суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Поскольку ни оригинал названного акта, ни заверенная надлежащим образом копия этого документа Комитетом не могла быть представлена по причине ее отсутствия (поскольку данный документ исходит от третьих лиц), названная копия документа не могла быть принята судом в качестве надлежащего доказательства сноса объекта недвижимости по вине ответчика. Учитывая, что данный акт составлен без участия Комитета третьими лицами, которым наступления неблагоприятных последствий в виде возложения ответственности за причиненный уничтожениям здания вред, не выгодно, представить его в виде надлежащего доказательства в суд не представилось возможным ввиду объективных причин, не зависящих от воли Комитета. Вместе с тем, Комитетом был представлен проект дома, выполненный по заказу Ответчика и датированный 16.12.2004, в соответствии с которым на месте здания лит. Г расположен подземный паркинг, что, по мнению Комитета, является доказательством уничтожения объекта недвижимости в результате неправомерных действий ответчика, поскольку существование намерения по освоению пространства под спорным объектом доказывает осуществление его сноса ответчиком. Однако судом указанный довод был отклонен, поскольку представленный Комитетом проект дома не был окончательным, а в настоящее время строительство дома ведется по иному проекту, выполненному по заказу Кооператива.

3. Судебное дело по иску Комитета к ООО "Сэтвилл" (№ А56-15587/2011).

Между КУГИ и ООО "Сэтвилл" 12.03.2010  был заключен договор аренды на инвест. условиях земельного участка по адресу: СПб., пос. Солнечное, Дачная ул., участок 1 (юго-западнее дома 2, лит. Б по Дачной ул.), для осуществления инвест. проекта по проектированию и строительству туристско-гостиничного комплекса. До подписания указанного договора КГИОП, КГА, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству были выданы заключения о возможности размещения на участке туристско-гостиничного комплекса. Распоряжением КГА от 27.07.2009 № 2477 был утвержден подписанный отраслевыми органами государственной власти СПб. акт выбора земельного участка для строительства туристско-гостиничного комплекса. Постановлением Правительства СПб. от 22.12.2009 № 1516 Комитету было предписано заключить с инвестором договор аренды участка на инвест. условиях на период строительства. В соответствии с Законом СПб. от 19.01.2009 № 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" пос. Солнечное расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности и зоне охраняемого природного ландшафта, в отношении которых установлены режимы использования с особыми требованиями. Как стало известно из Градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением КГА от 20.09.2011 № 2520, в силу установленных в отношении земельного участка ограничений по его использованию строительство на данном участке туристско-гостиничного комплекса общей площадью неотделимых улучшений 4320 кв. м не допустимо. Суд посчитал, что ограничения в использовании земельного участка, не позволяющие размещение на нем объекта с характеристиками, предусмотренными инвест. договором, существовали до подписания данного договора, однако действиями компетентных органов государственной власти по согласованию строительства Общество было введено в заблуждение относительно возможности осуществления инвест. проекта. Поскольку КУГИ лишь оформлял правоотношения по использованию земельного участка, не являясь органом, уполномоченным определять с градостроительной точки зрения возможность размещения на нем конкретных объектов, основания для  недействительности договора возникли по причинам, не зависящим от воли Комитета. Судом первой инстанции было отказано в удовлетворении иска Комитета к ООО "Сэтвилл" о взыскании 74 890 538 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате и пеней за просрочку оплаты, 241 874 руб. 26 коп. платы за фактическое пользование земельным участком и 10 000 руб. штрафа. Кроме того, судом по заявлению ООО "Сэтвилл" определением от 17.12.2012 осуществлен поворот исполнения решения Арбитражного суда города СПб и ЛО от 14.06.2011 и прекращено взыскание по указанному решению. Рассмотрение апелляционной жалобы на указанное определение назначено на 10.06.2013.

4. Судебное дело по иску Комитета к ООО "Эльф" (№ А56-8728/2011).

15.03.1995 между Комитетом и ООО "Эльф" был заключен договор аренды, согласно которому арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу: СПб, Социалистическая ул., д. 10/9, лит. А, пом. 4Н, пом. 1Н. В связи с наличием у ООО "Эльф" задолженности по арендным платежам Комитет обратился в суд с иском о взыскании образовавшегося долга и пени за просрочку платежа в общем размере 38 010 308 руб. 46 коп. При рассмотрении дела в суде ООО "Эльф" заявило о применении положений ст. 333 ГК РФ, применении неустойки в размере однократно ставки рефинансирования ЦБ РФ и снижении размера неустойки до 180 241 руб. 06 коп. По смыслу ст. 333 ГК РФ оценка соразмерности заявленной к взысканию неустойки и право уменьшения ее размера является прерогативой суда. С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000г. №263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. С учетом заявления ООО "Эльф", на основании ст. 333 ГК РФ, поскольку применяемый Комитетом размер неустойки значительно превышал ставку рефинансирования ЦБ РФ в спорный период, ее размер был уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ до 180 241,06 руб. (указанная сумма составляет однократную величину ставки рефинансирования ЦБ РФ), что соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81. Таким образом,  исковые требования были удовлетворены частично, что в полной мере согласуется с вышеизложенной позицией, выработанной правоприменительной практикой.

5. Судебное дело по иску ООО "ИСК РАНТ" к Комитету (№ А56-41839/2011).

Между Комитетом и ООО "ИСК "РАНТ" в 2004 г. был заключен договор аренды земельного участка на инвест. условиях, расположенного по адресу: СПб., квартал 7-9, ул. Нахимова, (юго-западнее пересечения ул. Нахимова и Малого пр., В.О.). КУГИ официальным письмом от 10.06.2011 сообщило истцу об отказе в подписании Протокола о реализации инвест. проекта, ссылаясь на то, что истцом в нарушении условий договора площадь объекта инвестирования была увеличена с 24 550 кв. м. до 39 077 кв.м., что является основанием для перерасчета доплаты в бюджет СПб. денежных средств на развитие городской инфраструктуры. Заключенный сторонами договор не предусматривал порядок расчета денежных средств, подлежащих уплате за увеличение площади объекта. Действовавшее на момент заключения договора законодательство (Закон СПб. от 30.07.1998 № 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга") также не содержало норм, прямо регулирующих спорную ситуацию. На момент заключения договора также не действовали Закон СПб. от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и постановление Правительства СПб. от 20.04.2004 № 576. В связи с невозможностью применения указанных нормативных актов к отношениям сторон по договору (ст. 422 ГК РФ) суд обязал КУГИ подписать протокол о полном выполнении ООО "ИСК "РАНТ" обязательств по договору. В остальной части иска отказать. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции в силе, а соответствующе жалобы без удовлетворения.

6. Судебное дело по иску Комитета к ООО "Универсал Реконструкция" (№ А56-51141/2012).

ООО "Универсал Реконструкция" является собственником двух объектов незавершенного строительства по адресу: СПб., пр. Энергетиков, д. 15, лит. А, лит. Б. В связи с использованием ООО "Универсал Реконструкция" указанного земельного участка без оплаты, Комитет обратился в суд с иском о взыскании 111 540 455 руб. 92 коп. неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком и 32 943 071 руб. 63 коп. процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а всего 144 483 527 руб. 55 коп. К требованиям, предъявленным за период до 17.08.2009 (три года до момента обращения в суд) по заявлению ООО "Универсал Реконструкция" судом применена исковая давность, в связи с чем в удовлетворении данных требований в соответствии со ст. 199 ГК РФ было отказано. Вместе с тем, суд первой инстанции взыскал с ООО "Универсал Реконструкция" в пользу Комитета неосновательное обогащение в размере 10 045 994 руб. 04 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 291 335 руб. 01 коп. Рассмотрение апелляционной жалобы на указанное решение назначено на 04.06.2013.

Резюмирую вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что Комитет, предъявляя упомянутые выше требования, в соответствии с действующим законодательством РФ использует максимально возможные из имеющихся способов защиты имущественных интересов города. Несмотря на то, что перспективы удовлетворения отдельных требований представляются спорными, возможность их удовлетворения все же имеется.