Петербург "Охта центру" не должен

Горизбирком одобрил очередную, пятую по счету заявку на проведение референдума по вопросу "Охта центра". Однако в начале февраля спикер петербургского Законодательного собрания (которое и должно вынести окончательное решение) Вадим Тюльпанов заявил, что депутаты откажутся дать добро на плебисцит, так как в случае отклонения проекта город будет вынужден возместить инвестору уже понесенные затраты в размере 7 млрд рублей. По мнению большинства экспертов, практики возмещения расходов из бюджета в городе нет и попытаться добиться этого можно только через суд.

Заплатить за чужую рекламу
По словам Тюльпанова, решение о референдуме необходимо принимать только вместе с корректировкой бюджета, а сейчас изменять финансовый документ не представляется возможным. Если проект строительства небоскреба отклонят, придется, считает спикер, возмещать Газпрому убытки в размере 7 млрд рублей (по 2,5 млрд рублей на проектные и изыскательские работы и подготовку территории и более 1,3 млрд рублей — на рекламу).

Этим заявлением сразу же заинтересовались некоторые коллеги спикера. В частности, депутат Алексей Ковалев направил запрос Валентине Матвиенко, в котором попросил объяснить, на каком основании бюджет города должен возмещать убытки ОДЦ "Охта" в случае отказа от проекта строительства небоскреба. Народный избранник напомнил губернатору, что при принятии в 2009 году Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга была сокращена высота 78 локальных доминант, что повлекло за собой образование общего недополученного дохода инвесторов в размере около 30 млрд рублей.

В связи с этим Ковалев попросил сообщить, обращались ли строительные или инвестиционные компании, проекты которых были ограничены по высоте, в правительство Петербурга с требованием возместить расходы на проектирование и инженерную подготовку территорий. Кроме того, депутат поинтересовался, имеет ли Петербург особые договорные обязательства перед ОДЦ "Охта", на основании которых бюджет города обязан возместить компании понесенные расходы в случае изменений регионального законодательства, которые потребуют корректировки проекта.

Директор "Союзпетростроя" Лев Каплан, комментируя заявление Тюльпанова, отметил, что никаких оснований для возмещения затрат инвестору из городского бюджета нет, а спикер ЗакСа, скорее всего, просто хотел запугать потенциальных участников референдума. "Если Вадим Альбертович сделал такое заявление, чтобы напугать горожан и принудить их голосовать за башню, это одна история. Но если говорить о фактической стороне вопроса, то здесь все затраты должен нести инвестор", — подчеркнул эксперт.

Каплан напомнил, что компания "ЛенСпецСМУ", возведя на Васильевском острове здание Биржи и столкнувшись под давлением общественности с необходимостью корректировки уже готового объекта, была вынуждена за свой счет снести два этажа здания, потратив на это свыше 8 млн евро (застройщик называет даже большую сумму — 15 млн долларов). Ни о каком возмещении из бюджета, по словам директора "Союзпетростроя", речи даже не шло.

Не видит оснований в возмещении ОДЦ "Охта" убытков из городской казны и один из инициаторов референдума член политсовета партии "Яблоко" Борис Вишневский. "Никаких обязательств у города возвращать деньги инвестору не существует и не может существовать. У ОДЦ "Охта" нет ни разрешения на проектно-изыскательские работы, ни самого проекта. И самое смешное, что они требуют возместить затраты на рекламу — порядка 1,4 млрд рублей. Напомню, что это те самые деньги, которые город уже потерял — вложил в проект 4,4 млрд рублей, а продал свои акции всего за 3 млрд рублей. То есть реклама "Охта центра" уже была оплачена нашими деньгами. И теперь инвестор требует заплатить еще", — возмущен Вишневский.

Эксперт подчеркнул, что заявление Тюльпанова — не более чем попытка подвести хоть какую-то базу под отказ на проведение референдума: "Нам таким образом просто заранее говорят, что в референдуме будет отказано. Но теперь мы уже не будем изобретать новых вопросов: если нам откажут в очередной раз, мы прямиком отправимся в суд. И уже пусть суд решает, должен город что-то возмещать Газпрому или нет".

Это будет прецедент
Вице-президент саморегулируемой организации "Объединение строителей Петербурга" депутат петербургского ЗакСа Алексей Белоусов отметил, что если город возместит ОДЦ "Охта" понесенные затраты, то этот случай станет прецедентным. Пока же, по словам эксперта, подобных примеров в Петербурге нет: "Возмещение затрат можно потребовать только через суд, при этом в суде необходимо доказать, что город принял какое-то неправомерное решение. Просто так из бюджета деньги какой-то частной компании выделены быть не могут".

Белоусов привел еще один яркий пример, когда застройщик вынужден был отказаться от проекта и не получил никакого возмещения — отказ компании "Северный город" (холдинг RBI) от строительства по адресу Комендантский пр., 40, в связи с массовыми общественными протестами. "У застройщика была на руках вся разрешительная документация, и затраты, которые он уже успел понести до выхода на площадку, измерялись сотнями тысяч долларов. Но никаких компенсаций из бюджета компания не получила", — рассказал вице-президент объединения.

Депутат оговорился, что, возможно, в случае с "Охта центром" существуют некие договоренности между городом и Газпромом, которые были прописаны в соответствующих соглашениях о сотрудничестве. Это мнение поддержал директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия" Алексей Топольницкий: "Надо внимательно смотреть условия инвестиционного договора. Если обязанность возместить все расходы прописана в инвестиционном договоре, то здесь все прозрачно — город изначально взял на себя такие обязательства".

Петербургские застройщики были бы рады, если бы существовала практика возмещения понесенных затрат при изменении условий. В частности, отметил гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер, бывают ситуации, когда инвестор получил постановление правительства Петербурга на проектирование и строительство и в соответствии с согласованными там параметрами будущего объекта произвел немалые отчисления на городскую инфраструктуру, а уже после произведения отчислений были внесены законодательные изменения, в результате которых ранее согласованные параметры изменились.

"В этом случае, — подчеркнул Марк Лернер, — инвестор получает совершенно другой выход площадей, меняется рыночная стоимость проекта, и, я считаю, сумма перечислений также должна быть актуализирована. В случае ее уменьшения часть средств инвестору нужно вернуть".

Некоторые эксперты полагают, что возмещение расходов теоретически возможно. "В принципе, такая практика при взаимоотношениях девелопера и городских властей есть. Так, в частности, компания "Невский синдикат" сейчас пытается договориться со Смольным о возврате потраченных 30 млн рублей за участок в районе Александровки. Вопрос, как будут оцениваться понесенные затраты", — рассказал директор по маркетингу компании "Мир недвижимости" Илья Логинов.

Однако практика такая может быть только судебная. Напомним, "Невский синдикат" собирался построить яхт-клуб с гостиницей в Курортном и Приморском районах Петербурга. Однако КГА сначала затягивал согласование проекта, а затем земельный участок "Невского синдиката" правительство Петербурга выставило на торги. Сначала предполагалось, что расходы будет компенсировать победитель аукциона, но затем и это было отменено. О добровольном возмещении речи и не шло: компании не удалось решить вопрос во внесудебном порядке, и сейчас "Невский синдикат" готовит еще один иск к Управлению инвестиций, сумма требований по которому составит около 23 млн рублей в качестве компенсации за разработку проекта планировки и межевания.


Егор Наймушин