Универ-сити. Часть 3: Недвижимое и пустое

"Если скорость реконструкции центра не увеличить в несколько раз, то скоро мы получим необратимые потери – многие здания восстановить будет уже невозможно", – считает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

В Петербурге сотни зданий не используются вовсе. Часть из них – памятники истории и архитектуры, находящиеся в аварийном или близком к аварийному состоянии. Риск навсегда потерять исторический облик центра города сохраняется, причем угроза в большей степени исходит от безответственных владельцев и управляющих. ЗАКС.Ру продолжил изучение империи недвижимости, находящейся в управлении Санкт-Петербургского государственного университета.

Интересная локация

В знакомом нам доме 19 в Виленском переулке еще в 2000-х должна была появиться клиника медицинского факультета СПбГУ. Когда в университете сменилась власть, о прежних планах забыли. Затем Смольный хотел создать здесь чиновничий вуз, но и эта идея развития не получила. Здание остается в распоряжении университета и пустует.

"Объект имеет достаточно интересную локацию с точки зрения развития офисной недвижимости", – считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg.

Попробуем оценить интерес в деньгах. Площадь здания – 3800 кв. метров. В шаговой доступности от станции метро "Чернышевская" и Таврического дворца. Не "золотой треугольник", но одно из самых востребованных на рынке мест города. Стоимость аренды офисов здесь составляет примерно тысячу рублей за квадратный метр в месяц. Конечно, даже у самого рачительного хозяина не все метры станут офисными. Но около 30 млн рублей в год такое здание могло бы приносить своему владельцу.

Бывшие здания Научно-исследовательского физического института и Научно-исследовательского института земной коры находятся внутри университетского городка на Васильевском острове. Неудачная реконструкция и нерасторопность администрации привели к тому, что необходимые вузу пространства стоят пустыми. Хотя должны были стать новой библиотекой.

Понятно, что офисы, в которых мы оцениваем упущенную выгоду, – не альтернатива книгохранилищу. Но если помещения так и не смогли приспособить под библиотеку, то это не значит, что они должны оставаться пустыми.

В этой локации стоимость аренды несколько ниже, чем в Виленском переулке. Да и размер здания НИФИ скромнее. Тем не менее 2180 кв. метров общей площади можно превратить как минимум в 1500 "квадратов" полезных, что принесло бы за год от сдачи в аренду около 16 млн рублей.

Кадетские условные миллиарды

Со стороны Кадетской линии мы видим целый комплекс зданий, принадлежащих университету, в том числе – усадьба Меншикова. Общая площадь – 68 тысяч кв. метров. Игорь Кокорев из Knight Frank St. Petersburg считает, что такой объем требует особого подхода: "Возможно, целесообразно создание многофункционального комплекса, что требует соответствующей экспертизы. Но главное – для такого большого объекта нужен большой объем инвестиций, что дополнительно ограничивает круг потенциальных интересантов".

Без серьезного исследования оценить потенциал коммерческого использования здания можно лишь весьма приблизительно. В центральной части Васильевского острова есть объекты площадью в десятки тысяч квадратных метров. Сопоставляя существующие на рынке предложения, можно предположить, что аренда Кадетского корпуса могла бы приносить владельцу около 800 млн рублей в год.

Еще одна из ранее описанных нами университетских "заброшенок" – Дом Нобеля на Пироговской набережной. Сейчас особняк стоит с заколоченными окнами, чтобы на улицу не проникали разлитые внутри химические вещества. Привести здание в порядок государственные собственники даже не пытались. Но если это сделать, то на сдаче в аренду владелец мог бы зарабатывать до 25 млн рублей в год.

Собака на сене

Коммерческое использование только перечисленных выше зданий (а это лишь крохи от всей заброшенной недвижимости СПбГУ) могло бы ежегодно пополнять бюджет собственника примерно на 870 млн рублей. Для сравнения: в прошлом году СПбГУ на сдаче в аренду своей недвижимости заработал всего 22 млн. И еще сопоставьте: фонд оплаты труда всех научных работников университета – 722 млн рублей, а на стипендии СПбГУ потратил 506 млн.

Конечно, чтобы превращающиеся в руины здания приносили доход, недостаточно их отремонтировать и привести в порядок – потребуется и работа по подготовке документов.

"Пустующие здания по адресу Виленский пер., 19, здания НИФИ и НИИЗК на Университетской наб, 7/9, а также Первый Кадетский корпус на Кадетской линии располагаются на землях для размещения объектов образования", – пояснила ведущий аналитик E3 Group Анастасия Александрова.

Но барьеры, установленные государством, им же легко и снимаются, когда во власти возникают красивые идеи. Именно на Кадетской линии и как раз на землях для объектов образования губернатор Георгий Полтавченко предлагал создать конгрессно-выставочный центр. То есть снятие ограничений – вопрос решаемый.

Есть проблемы и с Домом Нобеля на Пироговской набережной – участок, на котором он располагается, до сих пор не имеет присвоенного номера на кадастровой карте города. Но ведь и это не самая великая проблема, если взяться за ее решение!

Президент холдинга RBI, со слов которого мы начали, уверен: инвесторам такие объекты интересны.

"Надо менять инвестиционный климат и создавать благоприятные условия для девелоперов, готовых браться за решение этого вопроса. Под контролем властей, градостроительного совета, со всеми обязательными ограничениями по высотности и плотности – но надо двигаться с мертвой точки", – считает Тиктинский.

См. также:
Универ-сити. Часть 1
Универ-сити. Часть 2

Роман Перл