Чиновников оставили без сладкого

Царь Петр Алексеевич, как известно, самолично драл приближенным зубы. В заботах о физическом и нравственном здоровье своих подопечных Валентина Ивановна делает ставку на профилактику, призывая не подносить больше конфет падким до сладенького чиновникам. Впрочем, класть зубы на полку им не придется — предложенный губернатором рецепт годен для борьбы с кариесом, но не с коррупцией.

Нас всех тошнит

На прошедшем в Смольном заседании консультативного совета по вопросам градостроительства Валентина Матвиенко объявила, что "сейчас на чиновников идет атака по всем фронтам". Подчиненных губернатора (среди которых, по ее признанию, есть и "слабые духом") бомбардируют коробками шоколадного ассорти, от чего атакуемых давно уже тошнит. Смольный, конечно, не щадя живота своего борется с коррупцией, но эти-то взяткодатели все лезут и лезут.

"Не искушайте людей! — устыдила градоначальница присутствовавших на заседании девелоперов. — Ничего им не носите, ни конфет, ни коньяка, ни тем более денег. Все начинается с конфет… Никому и никогда ни одной взятки! Договорились?" Выслушав в ответ дружное "Да!", Валентина Ивановна подвела черту: "Теперь я спокойна за строительную отрасль". Попутно пообещав "жестко следить, пресекать попытки коррупции".

В кулуарах девелоперы принялись упражняться в остроумии, обмениваясь соображениями относительно выработки новых инновационных методов одаривания чиновников за предоставление нужных согласований. Впрочем, участники импровизированного мозгового штурма быстро сошлись во мнении, что на похороны существующей системы откатов собираться рано.

Маршрут продвижения "коробки конфет" давно и хорошо известен. Добровольный экскурсовод из числа экспертов строительного рынка описывает его так:

— Допустим, мне приглянулся какой-нибудь дом на Невском. Обращаюсь в Комитет по инвестициям — мол, хочу инвестировать в этот объект, реконструировать его под гостиницу или бизнес-центр. Желательно, понятное дело, обойтись без конкурса. Можно договориться и взять объект целевым назначением, получив соответствующую визу губернатора. Далее надо заручиться одобрением КУГИ, КГА, КГИОП, прочих комитетов и ведомств. Каждый из них может либо поддержать, либо накатать перечень возражений. Например, при равных исходных КГИОП может повести себя по-разному. Допустим, по дому № 112 на Невском инвестору отписали: дом не является памятником, но находится в охранной зоне, поэтому требуется согласование КГИОП. А в случае со "Стокманном" (участки домов № 114 и 116) этим же ведомством утверждается, что никакая тут не охранная зона, а лакуна. Если здание имеет статус объекта культурного наследия, стоит договориться о снятии этого обременения. Ваши коллеги публиковали список достижений известной мастерской Татьяны Славиной — так что нет нужды объяснять в деталях, что лишение о снятии охранного статуса обычно принимается под конкретный проект нового строительства. И Славина не одна такая. Пресса недавно привлекла внимание и к весьма характерному объявлению компании "Строй-эксперт" о вакансии искусствоведа, с перечнем обязанностей: "Снятие с объекта статуса памятника (объекта культурного наследия), проведение историко-культурной экспертизы, согласование в КГИОП".

Глаза слипаются

Следующий этап — признание объекта аварийным. Желаемый результат обеспечивается заказанной инвестором экспертизой технического обследования, которую затем утверждает Межведомственная комиссия. Есть еще экспертная строительная комиссия под руководством Вадима Гринберга. Довольно любопытная структура, вопрос о законности самого существования которой поставил недавно в своем запросе депутат Сергей Малков. В состав комиссии, действующей при правительстве Санкт-Петербурга, входят представители коммерческих компаний, работающих на рынке обследования зданий (к одной из них имеет непосредственное отношение и сам Гринберг). Что ж удивляться, если эта комиссия объявляет аварийными и подлежащими сносу даже прошедшие капитальный ремонт здания. Например, дом № 1 на пр. Римского-Корсакова. Там жители провели альтернативную экспертизу, доказав необоснованность первой, прокуратура вмешалась и решение о расселении было отменено. Но такой упорный и довольно грамотно выстроенный протест жителей, да еще поддержанный прокуратурой, — дело пока еще довольно редкое. Чаще удается решить вопрос в нужном застройщику ключе. Если требуется расселить неприватизированное жилье, для них просто покупается альтернативное где-нибудь на озере Долгом, исходя из установленной нормы на человека, Жилищный комитет их расселяет. С частниками приходится договариваться, но обычно они понимают, что не в их интересах доводить дело до суда. Тем более, когда губернатор заявляет (как это было в случае с расселением дома на набережной Робеспьера, 32): тем, кто не желает выезжать, отключайте воду и электричество! Затраты на расселение этого дома составили примерно 200 млн рублей. А потом Строймонтаж приобрел на торгах у Фонда имущества этот объект за 1,070 млрд рублей. Вычтя стоимость земельного участка, получаем: квадратный метр в этом доме город продал примерно за 7 тысяч долларов, а собственникам при расселении предлагалось около 2500 за "квадрат" — так посчитала компания, проводившая оценку по заказу районной администрации. Так что делаем простой вывод — насколько выгоднее инвестору договориться с администрацией, нежели доводить дело до независимой оценки реальной рыночной стоимости жилья в расселяемом доме.

Следующий этап — получение разрешения на строительство. Служба Госстройнадзора предоставляет его, удостоверившись, что вся проектная документация надлежащим образом оформлена и соответствует требованиям закона. Вся эта бумажная волокита занимает много времени. А его потеря для инвестора — это потеря денег. Гораздо больших, чем может стоить достижение консенсуса с ведомством господина Орта. Подумайте сами, какие суммы стояли на кону в случае с тем же высотным комплексом "Империал", который почти два года возводили без разрешения на строительство. Едва ли только конфетами был так поглощен все это время Стройнадзор, чтобы упорно не замечать этого.

Коробки градостроительных ошибок
 
Согласование проекта, получение нужных экспертиз и соответствующих виз чиновников могут, по оценкам нашего эксперта, обойтись в 300–500 тысяч у.е. Но и при таких ценниках инвестор внакладе не останется. Так, навар с пресловутого "Монблана" составил свыше 150 миллионов долларов. В существенной мере он был обеспечен поразительной щедростью Смольного, предоставившего участок с видом на Неву за сущие копейки. Согласно распоряжению администрации города, взамен инвестор должен был перечислить сумму, эквивалентную 730 тысячам долларов. По информации застройщика, строительство обошлось ему в 35 миллионов долларов. Минимальная сумма от реализации возведенного объекта недвижимости составила около 187 млн. Таким образом, минимальная расчетная разница между вложениями и выручкой — 152 млн. Получается, нижний предел рыночной стоимости земельного участка в 200 раз выше цены, по которой город представил его инвестору.

   Но и это еще не все. Когда очевидная градостроительная ошибка вызвала скандал, инвестору было предложено откорректировать проект, дабы минимизировать негативное влияние на охраняемые панорамы. Однако следствием заявленного исправления ошибок стало… увеличение объема возводимого здания. Утверждалось, что такое изменение силуэта позволит лучше вписать чужеродный объект в историческое окружение. В результате застройщик получил дополнительных квартир — общей площадью 5 тысяч квадратных метров, причем в самых "рублевых" частях комплекса, оцениваемых по верхнему пределу цен, — еще на 60 миллионов долларов. И этот внушительный довесок достался ему вообще бесплатно, без каких-либо дополнительных отчислений в городскую казну.

   Площадь земельного участка, на котором строился "Монблан", — 5300 кв. метров. Каждый такой метр, исходя из нижнего предела его рыночной стоимости, оценивается в 28 700 долларов. Но Смольный считает по-своему, исходя из утвержденной правительством Санкт-Петербурга кадастровой оценки земли (на основании которой рассчитывается налог на землю). Для рассматриваемого участка кадастровая оценка земли такова: 4775 руб. за квадратный метр для многоэтажных жилых домов, 16 866 — для офисных объектов. С учетом известной структуры помещений комплекса "Монблан" получаем для его участка 7115 руб. за квадрат.

Таким образом, даже при такой кадастровой оценке этот земельный участок стоило бы предлагать за 1,5 миллиона долларов — цена хотя и в 100 раз меньше рыночной, но все же в два раза выше той, по которой он достался инвестору.

Доходная часть бюджета Санкт-Петербурга на 2007 год составляла 229,8 млрд рублей, а в долларовом эквиваленте — 8,8 млрд, в сравнении с которыми 152 монблановских миллиона, прошедшие мимо казны, — это почти 2% городского бюджета. В предкризисные годы в Петербурге ежегодно возводилось от 110 до 220 новых жилых домов.

Вот и считайте, сколько коробок конфет пошло чиновникам, обеспечившим такой навар застройщикам в убыток городу, недополучившему миллиардные прибыли. Ну а если приплюсовать все локальные доминанты, в обход закона закрепленные Смольным в Правилах землепользования и застройки, думается, из коробок этих можно сложить еще не один "Монблан".

Татьяна ЛИХАНОВА