Спор за землю под Пушкином

Фото: ЗАКС.Ру

Уже около пяти лет продолжается конфликт между комитетом имущественных отношений (КИО) города и арендаторами из поселка Александровская. В результате изменений Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга граждане лишились права на выкуп земельных участков без проведения торгов. Чтобы вернуть его, они потребовали внести изменения в договоры аренды и обратились в судебные органы. КИО отказывает и поднимает стоимость аренды в сотни раз. А в последнее время начинает настаивать на расторжении договоров.

В 2017 году Сергей Труфанов, проживавший в поселке Александровская, заключил договор перенайма земельного участка для сельскохозяйственного использования площадью 16 соток с производственным кооперативом "Шушары". Последний арендовал сельхозземли у Петербурга с 2014 года. Новому арендатору перешли все права и обязанности арендатора первоначального. Договор перенайма Труфанова прошел государственную регистрацию и был одобрен комитетом имущественных отношений Петербурга.

Срок аренды установлен до 2063 года. Строительство на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости не допускается. Земельный кодекс РФ дает арендатору право выкупа участка без торгов после трех лет ведения хозяйства.

Через три года Труфанов обратился в КИО с заявлением о выкупе земли, но получил отказ, мотивированный изменениями в Правилах землепользования и застройки Петербурга, в результате которых арендованные земельные участки были отнесены к зоне индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Именно это обстоятельство, как объяснили в КИО, и лишило Труфанова право выкупа участка без проведения торгов. Земли, имеющие статус ИЖС, по закону реализуются только через торги.

Проанализировав ситуацию, Труфанов пришел к выводу, что лишение гражданина права выкупа земельного участка без торгов является существенным изменением обстоятельств по сравнению с условиями первоначального договора от 2017 года. Он полагает, что имеются законодательные основания для его изменения даже по инициативе одной из сторон.

Труфанов обратился в КИО с просьбой внести в договор изменения, поменяв статус арендуемого им земельного участка с сельскохозяйственного использования на ИЖС. Комитет арендатору отказал, упрекнув его в стремлении обойти закон. Тогда он подал иск в Пушкинский районный суд с требованием обязать КИО внести изменения в договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Суды первой и апелляционной инстанций отказали. Однако Третий кассационный суд общей юрисдикции в декабре 2024 года  согласился с позицией арендатора, удовлетворил кассационную жалобу и отправил дело на новое рассмотрение.

Третий кассационный суд указал: "Истец вправе использовать и далее земельный участок для сельскохозяйственных целей, однако в связи с изменением территориальной зоны лишен возможности приобретения его в собственность без проведения торгов, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в результате которых истец, добросовестно более трех лет эксплуатирующий Земельный участок по его назначению, лишился возможности приобретения его без проведения торгов".

При повторном рассмотрении Пушкинский районный суд удовлетворил иск Труфанова. Рассмотрение апелляционной жалобы комитета назначено Городским судом на 22 января 2026 года.

Труфанов – не единственный арендатор в Александровской. Всего в аренде находятся 33 земельных участка сельскохозяйственных угодий общей площадью около 10 га. Примеру Труфанова последовали другие арендаторы – сейчас на рассмотрении в Пушкинском районном суде находятся восемь аналогичных дел.

Ответный шаг со стороны КИО не заставил себя ждать. В мае нынешнего года все арендаторы получили уведомления об увеличении арендной платы. С 1 января 2023 года в Петербурге была введена новая кадастровая стоимость земельных наделов. В результате цены на земельные участки существенно выросли, соответственно увеличилась и арендная плата. Но для арендаторов Александровской платежи выросли в 220-650 раз.

- До нынешнего года платила за аренду 320 рублей в год за свои 24 сотки, а теперь с меня требуют более 102 тысяч, - рассказывает Наталья Мансветова. – С такими ценами выращенная картошка окажется золотой. Мой сосед, плативший раньше 370 рублей , теперь должен выложить почти 230 тысяч рублей за год.

Кроме того, КИО потребовал от арендаторов внести плату за последние три года, объявив, что за непогашение задолженности будут взиматься пени в размере 0,15% за каждый день просрочки.

- Вплоть до мая мы никогда не слышали о повышении арендной платы, - продолжает Наталья Мансветова. – У нас имеются личные кабинеты на сайте КИО, куда мы постоянно заходим, проводим сверку. А теперь выясняется, что я должна внести плату за три года аренды, а также пени за этот же срок, которые составили более 223 тысяч рублей. Итого мой долг более полумиллиона. На мое возмущение в комитете так и сказали: не можете платить – расторгайте договор аренды, но по суду мы всё равно с вас всё взыщем.

За восемь лет в арендованные участки вложено много труда и средств. Бросать все это арендаторы не готовы. Соседние земельные участки, остающиеся в собственности города, находятся в неухоженном состоянии. Арендаторы решили выяснить причину роста платежей.

- Исследовав документацию, мы пришли к выводу, что при определении кадастровой стоимости, проведенном ГБУ "Управление кадастровой оценки Санкт-Петербурга", была допущена системная ошибка, - поясняет адвокат Международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург" Евгений Баклагин. – Суть в том, что КИО предоставил кадастровым оценщикам недостоверные данные об отсутствии в черте города сельскохозяйственных угодий. Соответственно кадастровая стоимость земельных участков была определена не как для сельскохозяйственных угодий, а как для участков промышленного назначения.

Как пояснил адвокат, в качестве объектов – аналогов, использованных для моделирования кадастровой стоимости земельных участков, использовались территории, занятые производственными, логистическими и складскими комплексами, промышленными площадками, предназначенными для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, с возможностью строительства объектов недвижимости. При этом, согласно договорам, арендаторам запрещено строить на участках объекты недвижимости.

Мнение адвоката поддержал принявший участие в пресс-конференции, состоявшейся 16 декабря в Медиацентре на Марсовом поле, директор Группы компаний "Стандарт оценка" Сергей Деменев, заявивший, что при определении стоимости аренды мог быть нарушен принцип независимости оценки, который является основным условием деятельности экспертов в этой области.

В ноябре уже 20 арендаторов обратились в Санкт-Петербургский городской суд с иском об исправлении ошибки, допущенной при определении стоимости их арендной платы. 1 декабря 2025 года состоялось первое заседание. Следующее заседание Городского суда состоится 20 января 2026 года.

Одновременно комитет усилил контроль за добросовестным использованием арендаторами своих участков. Так, во время очередной проверки за забором участка Труфанова были обнаружены два вкопанных в землю обрезка металлической трубы, на что был составлен акт о нарушении. На Наталью Мансветову было составлено предписание за размещение на территории туалета, поскольку договор предусматривает размещение на участке одного временного строения, коим является вагончик.

Детективная история случилась с забором Егора Смолина. Во время отсутствия хозяина на участок прибыли сотрудники СПб ГКУ "Центр повышения эффективности использования государственного имущества". По их оценке, забор вышел за границы участка на метр. На ограждении оставили предписание, в соответствии с которым хозяин обязан перенести забор. (При этом в личном кабинете Смолина на сайте КИО предупреждения не появилось). Через несколько дней подрядной организацией металлические конструкции вместе с воротами были сняты и вывезены в неизвестном направлении. 

Сегодня Смолин пытается в судебном порядке истребовать у государственного казенного учреждения 263 196 рублей – стоимость пропавшего с его участка металла. Куйбышевский районный суд отказал потерпевшему в иске. Смолин готовится обжаловать решение.

Спор за пушкинские земли продолжается. Определить победителя пока трудно – административному ресурсу граждане могут противопоставить только силу закона. Тем более КИО радикализировал свою позицию: 8 декабря комитет обратился с иском в Московский районный суд о взыскании с Сергея Труфанова задолженности в размере 381,6 тысячи рублей и расторжении с ним договора аренды. По-видимому, КИО планирует привлечь к ответственности всех арендаторов и в итоге поставить точку в истории с арендой. И все-таки последнее слово за решениями судей.

Лина Зернова / Фото: ЗАКС.Ру